新楼盘物业管理工作计划思路

新楼盘物业管理工作计划思路

根据集团的管理要求与物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住

期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）与常规管

理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：

<一>介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的

前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提早掌握物业的情况，做好下列各项前期准备工作：

（1）根据集团公司有关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服

务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼

承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提

出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管

送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化

建议；

（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理

有关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改

报告；

（8）收集装修、装饰材料供应商，与有关设备厂家的信息（厂家联系人、联系

方式等），以满足日后维修中的材料供应；

（9）与集团公司有关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立

有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时

的解决；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等

准备工作；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主有关的各类资料，并印刷装订

成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集熟悉业主反馈的信息，在销

售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求熟悉业主的年龄结构、文化层次、

兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使

今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料与数据，与对大儒世家物业的熟悉，本着“对业

主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表

序

号

项 目 内 容 时 间

前期介入参与规1、项目实地考察、研究规划设计意图，

一

划设计与建设 掌握工程施工现状；

拟订物业管理服1、总结同行业物业管理服务的成功经

务方案 验；

二 2、对大儒世家项目深入调查研究；

2006年5月至

2、从物业管理的角度提出合理化建议。

2006年10月

3、针对大儒世家新区特点拟订管理方

案。

1、物业处组织架构的建立、有关人员的组建物业管理服

招聘； 务队伍 2006年5月至

2、人员培训； 2006年11月

3、人员上岗。

1、安排管理用房； 完善管理及办公

2、安排员工宿舍； 四 条件

3、管理物质装备。

1、制定或者完善切合实际的各项制度； 制定管理规章制

度

对二次装修须知进行口头宣导、书面宣对业户的宣传及

导，现场指导、培训。 对员工的培训

1、根据标准，逐项检查发现问题督促整物业的验收与接

改； 管

2、与开发商办理书面移交手续，做好工

程遗留问题备案。

1、收集档案资料；

2、科学分类；

3、建档；

4、运用。

2006年5月至

2006年6月

三

2006年10月至

2006年11月

2006年6月至

2006年7月

2006年10月至

2007年3月

2006年9月至

2006年11月初

五

六

七

八 2006年5月起

内业档案

建立与管理

<二>入住期

1、高效便利办好入住

入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打

开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工

作：

（1）与销售部配合，告知业主全面的入伙流程、各项手续办理办法与应收的有关

费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的

入住服务；

（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会有关专业机构，同步办公，

方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装

修咨询等；

（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规

装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创

收；

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装

修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的操纵。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管

理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期

间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对有关管理员与业主、装修施工单位

的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次操纵的要点，制定装修审批程序。

（3）落实二次装修跟踪监管责任制。

（4）制定违章装修处理流程。

（5）根据装修方案结合日常的装修巡查记录与装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1） 建立高素养的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、

上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

车位、车主、车型、车色）

（3） 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动

岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；

（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

6、入住期管理工作计划表

序

号

一 入住手续办理 2006年11月起

项 目 内 容 时 间

二 住户装修管理 1、装修申报审批； 2006年11月起

三 2006年5月起

业户档案

建立与管理

1、准备好业主入住资料；

2、合理设置办理入住手续的流程与岗

位；

3、为业户办理入住手续，提供便利服务。

1、对业户与装修队伍的宣导、培训

（发通知、公示、面谈、现场交流）；

2、装修施工过程监管；

3、装修验收。

1、收集档案资料；

2、科学分类；

1、建档；

2、运用。

<三>常规期管理

1、培训工作

通过培训，提高员工的文化素养、业务技能与管理服务水平，为大儒世家物

业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加

赋有成效。

（1）安管培训计划

项次培训主题/教材 培训人 培训对象

安管 全体队员 1 消防甩带（二节）/根据考核标准

队长

安管

队长

安管 “三流”管理

队长 根据《安防管理培训教案》《预案》

安管 《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、

队长

安管 中队训练（每周星期三、五进行）

队长 根据考核标准

安管

队长

保安 《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困

经理 梯拯救预案》培训

安管

队长

2 《安管员考核细则》 全体队员

队伍建设/自编与根据《中国保安》 6 全体队员

《岗位职责》 8 全体队员

新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理新队员

念、服务意识。根据有关材料分阶段进行 老队员

安防大队在二次装修管理中的岗位职责、

3 全体队员

4 全体队员

5 全体队员

7 全体队员

9

10 巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投全体队员

诉、报修；

11 高层楼宇消防预案现场培训及演练 全体队员

（2）绿化培训计划

项次培训主题/教材 培训人 培训对象

1 绿化工岗位职责 绿化工

2 绿化基础应知应会 绿化 绿化工、楼管员

绿化

班长

班长

3 绿化工

割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/绿化

根据产品使用说明书 班长

安全操作规程 绿化 绿化工

苗木习性管养特点 5

班长 客户主管

绿化 绿化工

班长 客服主管

绿化 绿化工

班长 楼管、客户主管

绿化 绿化工

班长 客户主管

绿化 绿化工 苗木等级标准及如何检查苗木病虫害根据

班长 楼管、客户主管 绿化施工及有关材料

4

6 各类表单使用的培训/根据现场使用表单

7 气候、土壤水分与苗木的关系

8

（3）行政培训计划

项次培训主题/教材 培训人 培训对象

1 物业有关法律法规培训

学习本项目的《新建商品住宅质量保证物业部

书》、《新建商品住宅使用说明书》 经理

社区概况/书面与现场相结合 3 全体客服人员

新楼管员上岗培训 物业部

学习《业主临时公约》、《前期物业管理

5 全体客服人员

协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、物业部

《接楼特别提示》、《业主基本情况登记经理

表》等

6 服务礼仪/根据礼仪培训资料结合现场 物业部全体客服人员

物业部

经理

物业部

经理

经理

2 全体客服人员

4 全体客服人员

经理

7 客服、收款员

各项物业费用收取标准、正确开票据时注物业部

意事项/根据公司计财部有关要求 经理

各类有关表单使用 8 全体客服人员

物业部

经理

物业部

经理

物业部现场对客服口员工进行房屋配套设施使用

9 入住亲情服务、有偿服务项目讲解 全体客服人员

功能及操作培训 经理

10

（4）新区工程部培训计划

项次培训主题/教材 培训人 培训对象

1 全体工程人员

新员工入职培训物业公司简介、（规章制度，物业部

岗位职责）/根据管理规范文件培训 经理

公司管理文件培训 2 全体工程人员

物业部

经理

工程

主管

3 安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。 全体工程人员

现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及

4

根据楼书平面图熟悉各幢楼结构，方位特工程 全体工程人员

点，户内给排水走向，五金门配件产地品名 主管 楼管员

等。

5

现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章工程 全体工程人员

制度的培训 主管 及楼管员

建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系

6 全体工程人员

统验收规范，针对各口负责人进行专项培训工程

/根据建设部标准、及机电设备调试验收标主管

准培训。

7 全体工程人员

小区变配电糸统知识、给排水系统知识培工程

训。 主管

业主交接楼验房知识培训。 8

业主二次装修、日常监督巡查注意事项培工程

训。 主管

电梯安全技术知识培训。小区智能化系知识工程

培训。 主管

工程 全体工程人员

主管 及楼管员

全体工程人员 9

10 全体工程人员

2、常规期工作计划表

序

号

项 目 内 容 时 间

1、制定房屋养护与维修计划方案； 06年12月起 房屋及公共设

2、制定维修基金的收集及管理办法； 06年12月起 施维修保养

3、房屋的养护及维修管理。 06年12月起

06年9月起 机电设备的维1、设备的基础资料管理；

视移交时间而修养护 2、设备的运行管理；

定 3、设备的维修管理；

06年12月起 1、治安管理；

2、交通秩序车辆管理；

06年12月起 3、消防管理

06年9月起 1、智能化设施的日常使用操作；

视移交情况定 2、智能化设施的保护；

一

二

4、设备的能源与安全管理。

三 安全防范管理

智能化设施管

四

理

3、智能化系统的完善。

1、园林绿化管理；

五 小区环境管理

2、清洁卫生管理；

3、环保管理

物业管理如何协助住户验楼

我们在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节，通常住户在入伙验楼时仅凭开发商是否具有

通过政府的质检部门验收、是否具有交工验收证或者自己开开灯、推推窗、是否具有漏、滴水问题，粗

略的检查一下了之。但住入以后往往会发现工程质量问题，这些总是在工程竣工验收过程中单凭工程竣

工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。因此在住户入住前，我们协助住户检查

房屋，再把一次质量关就显得十分必要，现在针对住宅建设工程上存在的通病，就协助住户验楼时应该

注意的几个问题与检查方法简略介绍如下：

一、结构方面：

房屋结构部份要紧指房屋基础、柱、梁、板（楼板）、墙（要紧反映现浇墙），现浇楼梯、剪力简（高

墙楼宇）等承受房屋自重与外力作用的构件部分。结构为终身（50—70年）保修；如在验楼时发现梁下

部、墙45摄氏度、板上下在同一断面的裂缝等，就要引起高度重视，特别是现浇墙假如在同一部位从楼

高层到低层均发现同样的45摄氏度裂缝说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础有严重问题，应

立即报告建设单位。

二、建筑方面：

1、地面：

通常住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台与厨房为地砖地面，验楼时应注意：

①水泥砂浆地面应平整不起砂，起砂原因沙浆标号不够，水泥量不足，应凿掉该找平层后，以足标

号的水泥砂浆重新找平地面。

②在阳台、厨房、洗手间有地漏的地面，注意地面坡度，为排不通畅地面均应向地漏方向倾坡。可

向地面上倾水试验，排水通畅地面不积水即为合格。

③对地砖地面以小锤轻击应发出实声，如轻击发出“壳壳声”说明地砖空壳，地砖与原地面粘结不实，

（对洗手间、厨房的磁片墙面也可用本办法检验）。其次磁片、地砖颜色要一致，铺设应平整，地砖之间

“十”字交叉处要无严重错位与平整。

2、墙面：

①墙面抹灰、批灰要平整不裂缝，阴阳角（墙角与柱角）线条平直；没有弯弯扭扭。

②通常住宅墙面为涂料墙面，要求色彩均匀，不脱粉。

③洗手间、厨房等磁片墙面的检查通常可使用上述检查地砖的办法进行检查。

④对通过一段日期后入伙的房屋检查其墙面及窗户上、边框处墙面或者最顶层楼宇的天面有无雨水

渗浸的痕迹。

3、门窗：

①铝合金门窗应开启灵活，构造结实、拼缝严密；门锁好用，窗户（平开窗、推拉窗）关上扣上后

要严密，玻璃胶要丰满。

②实木与夹板门。

通常分户门应为实木门，内间房可用夹板门。实木门要不变形且关上后严密，门与地面有0.5-1cm

之间的缝。夹板门要平整光洁，要有条木包边，用手击可感受夹板厚薄，以厚实为佳。

③防火防盗门

防火防盗门通常里面填充有防火棉等材料，用手击门上方要有密实感受，否则防火棉填充不实或者

有下垂的可能，其它略同于木门检查。

三、管道：

1、给水系统：

①镀锌管要不生锈，有锈斑即有使用了不合格的非标冷镀锌管之疑。（市建设局有规定严禁使用冷镀

锌、不合格的水煤气管）

②对暗埋的给水管来说只能看墙壁面是否具有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不同意。

③坐便器、水咀、管道没有滴、漏、跑、冒水的情况，水咀要开启灵活。

④注意抄水表记录原始新表的行度，并让收楼业主确认。

2、排水系统：

①洗手间、阳台、厨房有地漏的连同检查地面坡度一起倒水试，在检查地面坡度同时检查地漏排水

畅不畅通（地漏要能迅速排水，否则有堵塞或者轻度堵塞）。

②检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死，同时检查水

平排水管各接头处是否具有漏渗水。（检查水平排水管通常要到下一层楼检查）

③检查坐便器下水是否通畅。

四、电系统：

1、检查开关，并检查每个灯是否都亮，不亮时检查是开关问题还是灯已坏。

2、检查插座是否全通电，可用灯泡或者万用电表试（指示220V），不能用试电笔推断插座是否具有

电。

3、最好用绝缘摇表检测各回路之间的绝缘情况，并应作好检测记录。

4、把新电表的行度记录下来并让收楼业主签字确认。

上述是协助业对住宅楼宇收验楼时通常应注意的问题。各管理处主任、物管员、机电工都应掌握这

些常规知识。

收楼（入伙）服务方案

一、收楼场地/环境

注重收楼处环境与整体的包装设计，收楼处选借园区内尚未启用的商场作为办公地点，面积在

200㎡—300㎡之间，若能在300㎡以上更佳。收楼处室内环境以墨绿/蔚蓝色相互搭配作为主色调，

令颜色更显柔与统一。另外，收楼处使用清晰/图文并茂的大型坐地式指示牌，将开放式设计的收楼

处自然地划分为多个发挥不一致功能的场区，使到场人士能一目了然地辨认收楼处内提供的多项不

一致服务设施。

二、收楼处的设施

1.视听室

让业主收看收楼锦囊VCD，提醒收楼时务必注意的细节事项。

ROM

场内的电脑可供业主选看有物业公司或者进展商安排制造的CD ROM，以熟悉物业及临近各项公

共设施。

3.轮侯区域

摆放多张宽敞舒适，数量充裕的坐椅。

4.小食亭

提供免费茶点/糖果/小吃，业主可稍事休息饮食。

5.儿童娱乐场

等候办理收楼手续时，小朋友可另寻欢乐天地。

6.报刊杂志

杂志架存放各大报刊杂志，以供阅读消遣。

三、多元化式服务柜台

收楼处内设置新居入伙时所需的各类配套服务摊位，并特别提供独家优惠。务求让业主可在收

楼时一并选择及办理登记手续，既便利又快捷省时，服务包含：

1.各项家政所需服务；

2.地产租务代理服务；

3.电话/有线/宽带公司提供的住宅申办服务；

4.专职室内设计；

四、收楼过程

1.业主先于接待处登记轮侯时间（凭《收楼（入伙）许可签证单》排号），管理人员会自动帮业主检

查是否以带齐所需文件；

2.集齐的文件即时由职员自行送往处理；

3.业主则有专人引领入内，安排进入视听室收看收楼锦囊VCD；

4.接着（排号）前往收楼柜台查看已由职员为业主填妥的收楼文件，业主只需签名作实便可；

5.业主按照文字约定，缴清各项应缴费用；

6.领取钥匙，由管理人员陪同验收房屋；

7.验收完毕，在临时管理服务中心确认《业主入住验房表》，领取《住户证》；

8.领取管理处/进展商赠送的入伙纪念品一份。

XXXX物业管理有限公司

XXXX管理处

二OO三年三月

入 伙 通 知 书

（收楼文件01）

尊敬的： 女士/先生：

您好！恭喜您成为XX·XXXX二期A区 幢 单元 室房

的业主！

XX·XXXX经政府有关部门验收合格，具备使用条件， 兹定于 年

月 日开始办理业主入伙手续。 年 月 日至 年 月

日期间，XXXX置业进展有限公司、XXXX物业管理有限公司·XXXX管理处等有关单位将

在入伙现场联合为您提供周到/细致/热情的一条龙服务。为方便您顺利收楼，特请您做好时间安排

于 年 月 日 时前来办理入伙手续。办理地点：XX·XXXX二期A区商超一楼大厅。

如您需在其它时间前来办理入伙手续，请您事先与XXXX管理处联系，以便于我们为您做好时间

安排。

1、XXXX物业管理有限公司受进展商的委托，成为XX·XXXX的物业管理单位。为方便您顺利

收楼入伙，兹先介绍有关收楼事项，希望您能认真阅读，以免遗漏。您来办理入伙手续时带齐下列

物件：

1.1. 购房合同或者贷款合同原件与复印件一份：核验原件、留复印件；

1.2. 业主身份证原件与复印件一份，若业主为境外人士需带护照原件与复印件一份：核验原件、

留复印件；

1.3. 属公司购买的应带营业执照副本/营业执照复印件一份：核验原件，留复印件；法人授权委

托书/法人代表证明书：核验原件，留原件；

1.4. 《入伙通知书》：核验原件、留原件；

1.5. 入伙费用（请参照《入伙费用一览表》）；

1.6. 业主及家庭要紧成员（14周岁以上）近期1寸登记照各2张；

1.7. 请您务必将您收到的《业主/住户情况登记表》认真填写好，并将您及家庭成员的照片按表

格位置粘贴，留下您的常用电话号码及备用电话号码，以便在入伙后有特殊情况，我们能在第一时

间通知您。

1.8. 如您不能亲自前来办理入伙手续，委托他人办理时代办人还应带上：

1.8.1. 您（业主）的授权委托书；

1.8.2. 您（业主）的身份证原件与复印件、护照原件与复印件（若业主为境外人士）；

1.8.3. 代办人身份证原件与复印件、护照原件与复印件（若代办人为境外人士）；

2、XX·XXXX业主入伙程序：

咨询→验证→签约→交费→领取钥匙→验楼→签收

3、收楼时，请认真检查室内设备/土建/装修是否缺少/损坏等质量问题，如有遗漏请在收楼时填写《业

主入住验房表》告知。

4、保修期内由于工程质量导致的问题，进展商与承建单位将为业主免费维修。如因业主装修施工

中或者使用不当所造成的问题，则由业主自行负责修理。

5、二次装修请参照《装饰装修管理规定》。

6、若您有任何疑问，请致电XXXX管理处：XX-8866；

祝您入伙顺利！

XXXX置业进展有限公司

XXXX物业管理有限公司

二OO三年三月

入 伙 须 知

（收楼文件02）

尊敬的业主：

欢迎阁下入住XX·XXXX，为方便您更顺利地办理好入伙的各项手续，

现将有关入伙事项与程序介绍如下：

一、业主个人资料

阁下在接到《入伙通知书》后，请认真阅读《入伙须知》，按规定时间到开发商指定办理部门

及地点办理有关手续。并备好下列资料：

1、购房合同原件；

2、已交房款的所有收据原件；

3、业主身份证原件（若业主本人不能前来，委托人应出示委托书及委托人身份证原件）；

4、开发商出具的同意办理入伙手续的书面凭证（即《入伙通知书》/《入伙许可签证单》）；

5、业主及家庭成员（14周岁以上）近期1寸登记照各2张，用于建立业主档案/《住户证》。

☆注： 有关房屋实测面积及结算款项，请向您的销售代表查询。

查询电话：

XX

二、现场办理流程

签 到

到售楼大厅前台领取《入伙、收楼会签表》。

结算房屋尾款

到开发部出示合同原件、已付房款收据原件，根据合同条款与实测面积结

算房屋尾款及有关配套费用，由开发部开出《缴款通知三联单》，并在会签

缴 费

到开发公司财务部交清各项费用，并在会签表上盖章。

进入物业公司的《业主入住流程》。

XXXX置业进展有限公司

业 主 入 住 流 程

（收楼文件03）

核 验 文 件

核验业主自带文件：购房合同或者贷款合同原件与复印件（1份）/业主身份证原件与复印件（1

份），境外人士需带护照原件与复印件（1份）/属公司购买的应带营业执照副本与营业执照复印

件（1份）/法人授权委托书（1份）/法人代表证明书（1份）/《入伙通知书》/《入伙费用一览

签 约

业主需签署文件：《前期物业管理服务协议》一式二份；《业主公约》一式二份；《小区住宅装修

领 取 资 料

业主需领取资料：《用户手册》一份；《房屋使用说明书》一份；《房屋质量保证书》一份；《装

缴 费

在管理处缴清各项应缴费用（详见《入伙费用一览表》），并签署填写完备的各类资料。

领 取 钥 匙

XXXX物业管理有限公司

入伙费用一览表

序

号

收 费 项 目收 费 标 准备 注

物 业

多 层0.80元/m·月

商 铺2.00元/m·月

2

2

按建筑面积计算

（预收半年）

1

管理费

2有线电视报装费（代收）

3水/电预存费（代收）

4管道煤气报装费（代收）

5门禁系统安装费

6物业维修基金（代收）购房总款之2%

业

装修保证金1000元/户装修业主交纳

主

二

施工保证金 1000元/户

7

次

施

垃圾清运费（建

3元/㎡

工

筑面积）

单

装

： 2.50元/人·日一次性办理（45日）

位

施工

修

施工单位交纳

（免收证件工本费）

管理

费用

临时性办理（每次9日）： 4元/人·日

8电表保险费及手册工本费（代收）

9业主/家庭成员办理《住户证》10元/证/人·年每年查验/换证一次

☆注： 有关房屋实测面积及结算款项，请向您的销售代表查询。

查询电话：

XX

XXXX物业管理有限公司

XX·XXXX二期A区“入伙许可签证单”

（收楼文件05）

XXXX物业管理有限公司

XXXX管理处：

先生/女士已交清楼款及其他有关费用，具备入伙资格，请贵处按照工作程序办理入

伙手续。

特此证明

XXXX置业进展有限公司

2003年 月 日

回 执

XX·XXXX二期A区“入伙许可签证单”

XXXX物业管理有限公司

XXXX管理处：

先生/女士已交清楼款及其他有关费用，具备入伙资格，请贵处按照工作程序办理入

伙手续。

特此证明

XXXX置业进展有限公司

2003年 月 日

钥 匙 交 接 单

（收楼文件06）

致： XXXX管理处

有关： XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

兹收到贵处上述单元下列钥匙及设备，本人已检查该房屋各项设备等，并声明除列于《业主入

住验收表》内所需要更正改善的项目外，本人对其他项目均无异议，并确认收楼时水表读数为

；电表读数为 。

本人同意贵处收回户门匙 条以便安排进行修缮工作。

收到钥匙类别：

单元门： 把

大 门： 把

信报匙： 把

合计： 把

业主签署：

日 期：

XXXX管理处（经办人）：

日 期：

回 执

单元编号：XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

兹证明已收到上述单元之《业主入住验收表》及上述单元大门匙 把，以便进行修缮工作。

管理处（印）： 经办人签署：

日 期：

业主入住验收表

（收楼文件07）

单元名称：XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

业主名称： 日间联系电话：

本人已检查清晰上述房屋一切设施，除下列之遗漏外，全部设施已验收满意：

项目位 置情 况

1

2

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10

注 意

1.业主收取钥匙后，须从速检查房屋内各类设施，如发现损坏或者不妥，须立即在此验收表空格中

作全面描述，于当日交回XXXX管理处。

2.如业主在指定时间内尚未交回此报告，则表示该房屋一切设施完好。日后再有发现，则由业主自

行负责。

3.业主切记检查所有固定装置及设备。如：玻璃窗/墙面等。

4.业主交来之门匙，以便工人入内修缮上述损坏项目。

业主签署： 收钥匙时间：

回 执

本人（业主/授权人）：

现证明此报告上所列之损坏项目已全部修理妥当，现收回所留门匙 把。

签署（业主/授权人）：

管理处经办人签署： 日 期：

业 主 登 记 表

（收楼文件08）

☆ XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

业主姓名：

身份证号码：

联络地址：

邮政编码： 联系电话：

日间联系人： 与业主关系：

联络地址：

邮政编码： 联络电话：

晚间联系人： 与业主关系：

联络地址：

邮政编码： 联络电话：

☆ 拥有XX·XXXX二期A区其他物业单元名称：

紧急事故联络人：

业主（授权人）签署：

日 期：

☆ 请将登记表及身份证复印件交回XXXX管理处备案。

入伙文件签署/发放确认表

（收楼文件09）

XXXX管理处经办人： 日期：

编号物 业 名 称业 主

1XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

2XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

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6XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

7XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

8XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

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12XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

13XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

14XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

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18XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

19XX·XXXX二期A区 幢 单元 室

☆ 如您已经收到并签署全部收楼文件，完成收楼（入伙）程序。请在上表中签名确认。

入住管理标准作业规程

一、目的

规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住。

二、适用范围

适用于业主入住的管理工作。

三、职责

1、管理处经理负责组织安排入住工作。

2、服务中心主管负责协助经理安排业主入住工作。

3、服务中心管理员负责具体办理入住手续。

4、财务部负责核收各项入住费用。

5、机电维修部负责收楼时发现的楼宇整改的跟进与水电的开通工作。

四、名词解释

入住：是指业主收到书面入住同志，并办理完相应手续。业主收到入住通知一个月内未办理入住手续的，视为入

住。

五、程序要点

1、办理入住手续的前提条件。

⑴小区（大厦）已经通过接管验收，达到入住条件。

⑵已经通过接管验收，标志是：

a)房屋无重大质量问题；

b)工程遗留问题基本得到解决；

c)工程资料已经齐备；

d)业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。

⑶达到入住的条件，这里指：

a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，能够满足日常生活所需；

b)配套设施基本齐备，建成并能够使用；

c)管理处有固定的办公场所并开始办公。

⑷物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。

2、入住的准备工作。

⑴入住资料的准备。

a)根据小区的实际情况编写与印制《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通

知书》。

b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并

附简明扼要的入住流程等。

c)印刷下列各类入住表格：

——《〈业主证〉领用登记表》；

——《装修申请表》；

——《住宅使用说明书》；

——《住宅质量保证书》；

——《钥匙领用登记表》；

——进展商提供的《入住验房表》；

——《业主家庭情况登记表》；

——《入住登记表》。

⑵设计办理入住手续流程图。

⑶入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理。

a)区内环境：

——入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁***”等，插彩旗，营造热烈的气氛；

——插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处 ”字样；

——入口处标明管理处办公地址与办公时间。

b)管理处办公环境：

——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以盛大、喜庆的感受；

——张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清晰，一目了然；

——管理人员着装整洁，精神饱满；

——办公室内资料摆放整齐有序。

3、办理入住手续流程图：

4、发出入住通知。

⑴服务中心根据管理公司与进展商联席办公会议议定的入住时间，会同进展商联合向业主发出入住通知，内容包含：

ａ）《关于办理入住手续的通知》；

ｂ）《致广大业主的慰问信》。

⑵业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件与资料到管理处办理入住手续。假如在规定期限到来的

前3天内，业主尚未办理入住手续的，服务中心管理员应再次发函或者致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理

入住手续；超过规定期限未办理入住手续的，服务中心应将情况向管理处经理汇报决定是否登报催办。业主办理入

住手续须带下列证件：

ａ）《关于办理入住手续的通知》；

ｂ）《购房合同》原件与复印件各一份；

ｃ）业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张；

ｄ）单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份；

ｅ）委托他人办理的，须带业主委托书。

５、入住手续的办理。

⑴验证：管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对下列证件进行检查：

ａ）《购房合同》原件；

ｂ）业主的身份证原件；

ｃ）单位购房的还须检查其单位营业执照副本；

ｄ）委托他人办理的，还须检查业主的委托书。

⑵检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复

印件及业主委托书存入业主档案。

⑶将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。

⑷交纳入住费用：服务中心指引业主到财务部缴纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。通常情况下，入

住费用包含下列项目：

ａ）煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费；

ｂ）有线电视初装费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费；

ｃ）水电押金：实行抄表到户的小区不需收取，未实行抄表到户的可适当收取（深圳标准:住宅５元／㎡，办公、商

业用房１５元／㎡，工业用房１０元／㎡）；

ｄ）装修保证金：业主可选择入住时交纳或者等申请二次装修时再交纳（深圳标准：住宅２０元／㎡，办公、工业

厂房４０元／㎡，商业用房５０元／㎡）；

ｅ）装修垃圾清运费：同上；

ｆ）管理费：以入住之日起计算当月管理费。

⑸验房收楼。

ａ）服务中心管理员在业主交完入住费用后带业主验房房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》

中。

ｂ）房屋验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认。

ｃ）验收中发现问题，业要紧求搬入或者二次装修前维修的，管理处应通知进展商在一周内给予解决，并将整改结

果通知管理处：

——进展商已周内未整改完毕的，管理处应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收时间；

——整改完毕后，由管理员通知业主二次验收；二次验收不合格的，由管理处经理进行跟进，并根据物业管理公司

同进展商签订的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求进展商尽快解决。

⑹发放钥匙：

a)业主收楼无问题或者要求在搬入后再行维修的，服务中心管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主；

b)业主收楼有问题，服务中心管理员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理处以供维修时用；

c)业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签名确认。

⑺签署《业主公约》与《消防安全责任书》：

a)管理员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主全面阅读；

b)请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》；

c)管理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主储存。

⑻资料发放：管理员将下列资料发给业主储存并要求业主在《资料领取清单》上签名:

a)《住户手册》；

b)《住户指南》；

c)签署后的《业主公约》；

d)签署后的《消防安全责任书》；

e)《住宅使用说明书》；

f)《住宅质量保证书》。

6、开通水电。

⑴服务中心管理员应邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中。

⑵通知机电维修部开通该业主房屋的水电。

7、业主档案管理的具体办法详见《业主档案管理标准作业规程》。

8、本规程作为管理处有关人员绩效考评的根据之一。

六、记录。

1、《业主家庭情况登记表》。

2、《业主入住验房表》。

3、《钥匙领用登记表》。

4、《业主证领用登记表》。