(商场 写字楼)物业项目工程施工 验收流程sop管理制度

用心服务 追求卓越

文件编号

XX市物业管理公司

版本/版次

文件名称

执行部门

WY-WY-11

A.0

共 9页 工程施工、验收流程

物管部、工程部、采购部

页 数

生效日期

2020年11月18日

一、 目的：

为提高园区工程施工效率、质量，提升客户满意度及客户体验，特制定本流程。

二、 范围：

适用于已运营园区的各项自行、工程或外请施工、验收过程。

三、类别定义：

1、A类(自行施工)：指园区自行施工、园区验收的工程。

2、B类(工程施工)：指委托工程部人员施工、园区验收的工程。

3、C类(外协施工)：指公司工程无法解决，外请外协单位施工、园区/工程共同验收的工程。

4、D类(装修施工)：指公司物业单位装修工程(包括样板房及代客户装修)。

四、A类(自行施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

根据园区或客户提出的需求，进行判断，能自行处理的，必须优先按A类自行

1、工程判断 物业经理

确认是否需要施工，明确工程施工类别

属内部自行施工的，按此流程以下步骤

作业。

物业经理

/管家

在钉钉向技工发起工程施工工单，注明

工程位置、作业要求、验收标准及完工

期限；抄送监察主任。

有材料、工具购买需求的，按《采购申

购流程》进行申购及办理收货入库。

依据钉钉工程派工单要求，进行工程施

工作业。

/

施工过程按《施工工程管理制度》进

行自我管控。

/

施工解决；

不能自行处理的，按照本文件第五、

六项的B、C类流程操作。

2、下发工单

3、工程物资

请购、验收

4、工程施工

物业经理

技工

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

用心服务 追求卓越

5、完工清场 技工

工程完工，进行清场、自查后，在派工

单回复，提出验收申请。

清场要求见《施工工程管理制度》规

范。

6、工程验收 物业经理

对施工结果进行查验验收，在派工单签对验收不合格的内容，要求进行整

署同意验收，关闭工作流。 改，整改后再次验收。

五、B类(工程施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

a、根据园区或客户提出的工程需求，判能自行处理的，必须优先按A类自

断工程施工自行无法处理，需交工程部施行施工解决。

1、工程判断 物业经理 工的，转入此流程以下步骤。 (

预算计划有但处于临界金额，无法

b、确认工程是否有预算计划，是否超预

准确判断时，须提前与工程部沟通估

算计划。

a、在钉钉向工程部发起工程立项申请工

作流，明确说明工程需求、要求效果、完

2、提出

工程申请

物业经理

成期限等条件，并注明“有预算计划”/

“预算外专项”/“超预算支出”；

b、申请抄送运营副总、总经理、监察主

任、会计、技工。

3、立项申请

确认回复

4、工程方案

设计

工程主管

算金额

)

“有预算计划”：年度有预算计划，

未超支；

“超预算支出”；超支年度预算；

“预算外专项”：计划外专项工程支

出(微改、装修等)。

依据接收的工程需求，判断回复初定完工如申请中有无法满足的，需单独与物

期限。 业经理沟通，达成一致，再回复。

工程主管

依据申请工程需求和要求，评估、设计施施工方案设计视复杂程度，必要时可

工方案。 与物管沟通确认。

设计方案可由工程部施工完成的，转入此流程以下步骤；

判断工程无法解决，需由外协单位完成的，转入本文件的第六项NO：5步骤。

a、金额超5,000元的，需有两种解

5、造价测

算、报价

施工方案涉及材料购买的，与采购联系要

求提供报价，并确认采购书面回复的报价。

决方案及对应材料报价作为备选；

b、常用材料确认报价要依据《运营

园区工程材料单价及加工成本表》作

为判断标准。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

工程主管

6、造价审批 工程主管 将施工方案、图纸及造价，书面提交总经a、本步骤适用于2,000元以上的“有

用心服务 追求卓越

理审批。 预算计划”及“超预算支出”、“计划

外专项”需求；2,000元以下的“有

预算计划”直接跳入流程步骤7。

b、按流程步骤4要求的，5,000元

以上的两种以上施工方案，需同时审

批，确定最终方案。

在钉钉工程立项申请工作流回复施工开始施工方案比较复杂，可附附件详细说

7、方案回复 工程主管 时间、周期、结束时间、施工方案、造价明；有执行流程6审批的，方案和造

等信息。

8、方案审批

同意

审核工程回复信息、附件资料内容，对时

间、造价等条件确认接受，审批同意。

价审批文件作为附件一并发送。

如不符合要求，回复具体要求，由工

程主管按步骤3~6重新操作，再次

回复。

物业经理

依据回复的方案，安排人员施工，跟进材a、施工过程需严格遵守《施工工程

9、工程施工 工程主管

料进度，监督施工过程。 管理制度》规范；

(方案有材料需求的，由工程主管按《采购b、材料申购时需提交书面批复方

申购流程》申购、跟进、验收、投入使用) 案、钉钉审批记录作为附件。

10、工程完

工清场

工程主管

工程完工后，进行清场自查、效果验证后，清场要求见《施工工程管理制度》规

向物业经理提出验收申请。

对工程施工结果按工程申请要求及回复的

范。

11、工程

验收

技工

工程方案进行查验、验收，向物业经理汇对验收不合格的内容，要求工程部进

报验收结果。

(必要时物业经理介入一并参与验收)

行整改，整改后再次验收；

12、申请

关闭

13、工程档

案记录

物业经理

在钉钉工作流，签署验收最终意见，关闭

工作流。

登入工程履历表，包括但不局限于工程内

未最终验收整改完成，不得关闭。

技工 容、施工位置、施工责任人、完工日期等

内容。

/

六、C类(外协施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

1、工程判断 物业经理 a、根据园区或客户提出的工程需求，判断能自行处理的，必须优先按A类

用心服务 追求卓越

工程施工自行无法处理，需交工程部施工的，自行施工解决。

转入此流程以下步骤。 (

预算计划有但处于临界金额，无

b、确认工程是否有预算计划，是否超预算

法准确判断时，须提前与工程主管

计划。

a、在钉钉向工程主管发起工程立项申请工

作流，明确说明工程需求、要求效果、完成

2、提出

工程申请

物业经理

期限等条件，并注明“有预算计划”/“预算

外专项”/“超预算支出”；

b、《工程需求单》抄送运营副总、总经理、

园区监察、会计、技工。

3、立项申请

确认回复

4、工程方案

设计

工程主管

沟通估算金额

)

“有预算计划”：年度有预算计划，

未超支；

“超预算支出”；超支年度预算；

“预算外专项”：计划外专项工程

支出(微改、装修等)。

依据接受的工程需求，判断回复初定完工期如申请中有无法满足的，需单独与

限。 物业经理沟通，达成一致，再回复。

工程主管

依据申请工程需求和要求，评估、设计施工施工方案设计视复杂程度，必要时

方案。 可与物管沟通确认。

以上步骤1~4与“工程施工”流程一致，当步骤4判断工程无法解决，需由外协单位完成时，转入本流

程以下步骤。

a、人工成本不得超出《运营园区

工程类别及工价表》标准；

5、外协方案

初定

工程主管

寻找外协单位，与物业经理、外协单位三方b、方案超5000元以上的，需寻

共同讨论、初定施工方案及人工成本。 找两家以上进行比价；超2万元以

上的，需寻找不少于三家进行比

价、比方案。

施工方案涉及材料购买的，与采购联系要求

提供报价，并确认采购书面回复的报价。

常用材料报价要依据《运营园区工

程材料单价及加工成本表》作为判

断标准。

6、材料询价 工程主管

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

a、外协施工均需提交总经理批准。

7、造价审批 工程主管

将施工方案、图纸及造价，书面提交总经理b、方案或报价不通过时，由工程

审批。 主管按步骤4~6重新操作，再次

回复。

用心服务 追求卓越

在钉钉工程立项申请工作流书面回复施工开

8、方案回复 工程主管 始时间、周期、结束时间、施工方案、造价

等信息，备注外协施工。

审核工程回复信息、附件资料内容，对时间、

造价等条件确认接受，回复OK。

需有批准的方案、图纸、造价签名

资料作为附件。

如不符合要求，回复具体要求，由

工程主管按步骤4~6重新操作，

再次回复。

《施工协议》涵盖工程内容、周期、

质量验收标准、工价、质保期、违

10、协议

签订

工程主管

与外协单位签订《施工协议》，协议副本交园约责任等合作内容，及园区关于安

区管家备案，管家报备物业经理。 全、环境、文明等施工过程的要求，

协议须将施工图纸、设计方案等技

术文件作为附件。

a、外协单位施工前按《客户装修

依据批准方案，跟进施工进场、材料进度，

11、工程

施工

工程主管

监督施工过程。

(方案有材料需求的，由工程主管按《采购申

购流程》申购、跟进、验收、投入使用)

管理流程》规定，由管家进行外协

单位人员资质审查、建档备案；

b、施工过程需严格遵守《施工协

议》、《施工工程管理制度》规范；

c、材料申购时需提交书面批复方

案、钉钉审批记录作为附件。

12、完工

清场

工程完工后，外协单位进行清场、自查，工

工程主管 程主管现场确认符合验收条件，向物业经理

提出验收申请。

清场要求见《施工工程管理制度》

规范。

9、方案审批 物业经理

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

a、对验收不合格的内容，要求责

物业经

13、工程

验收

理、工程

主管、监

察部

共同对工程施工结果按工程要求、工程协议、

设计方案进行查验、验收，并与外协单位三

方共同在《竣工验收单》签名确认。

任人进行整改，整改后再次验收；

b、对外协单位施工结果、施工过

程违反《施工协议》的，在《竣工

验收单》进行记录并注明罚款、赔

偿金额。

14、申请 物业经理 在钉钉工作流，签署验收最终意见，关闭工未最终验收整改完成，不得关闭。

用心服务 追求卓越

关闭 作流。

a、登入工程履历表，包括但不局限于工程

15、工程

档案

内容、施工位置、外协单位、完工日期、质

技工 保期等内容；

b、将《施工协议》、《竣工验收单》进行档

案保管。

C类工程履历表必须标明质保期。

七、D类(装修施工)作业流程：

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

输入1应有与客户确认并形成记录，

客户签字认可的文件作为输入依据；

输入2应有相关的决议或审批记录作

为输入依据。

输入1：招商过程，客户提出代装修需求；

1、需求输入 招商经理 输入2：招商策划过程，确定样板房打造

或精装房出租的招商策略。

召集设计、工程、采购、物业等关联部门

2、需求研讨 招商经理 进行装修要求讨论，确认客户要求、制定在原有效果图上微调

计划。

在钉钉向设计、工程、采购、物业发出装

3、需求发布 招商经理

修需求申请工作流，说明计划时间节点，

装修要求作为附件发送。

抄送监察主任、运营副总及总经理。

计划指以下流程4~5的节点。

流程步骤 责任人 操作说明 要求及规范

4、设计出图 设计师

按客户需求/步骤2要求，进行设计，设输入1：输出图纸为平面图、效果图；

计完成图纸，在计划时间内钉钉回复。

a、依据设计图纸，测算材料、设备设施

清单；

输入2：输出图纸为施工图。

a、常用材料确认报价要依据《运营园

区工程材料单价及加工成本表》作为

判断标准；

b、人工成本不得超出《运营园区工程

类别及工价表》标准。

5、工程预算 工程主管

b、要求采购提供报价，确认报价；

c、测算装修工价及工期；

d、在计划时间内，在钉钉装修需求工作

流中，回复工程预算明细及工期。

用心服务 追求卓越

6、商务磋商 招商经理

根据回复的工程预算及工期，与客户磋

商，确定招商条件。(新样板房自行确定)

提交客户合同(含装修条款)及工程预算

7、合约审批

/专项审批

招商经理

明细，交总经理签批。

(输入2为提交书面的样板房设计申请连

同设计图、工程预算报总经理批准)

在钉钉装修申请工作流中，批复同意施

8、施工要求 招商经理 工，说明预算金额、合约施工验收日期。

(批复文件作为附件)

依据招商批复，根据图纸及预算开始施

确认客户按合同约定缴纳相关费用

后，方可通知装修施工。

a、外协单位施工的需签订《施工协

/

确定招商条件的前提是预期客户收益

大于工程预算；工期满足客户需求；

否则打回工程主管重新按流程4操作;

工，跟进施工及材料进度，监督施工过程。 议》，进场前按《客户装修管理流程》

9、工程施工 工程主管

(方案有材料、设备设施申购需求的，由规定，由管家进行外协单位人员资质

工程主管按《采购申购流程》申购、跟进、审查、建档备案；

验收、投入使用，申购时需提交审批的工b、施工过程需严格遵守《施工协议》、

程预算明细作为附件)

10、进度

跟进

11、完工

清场

《施工工程管理制度》等规范。

/ 物业经理

根据合同协议期限，跟进施工进度，与招

商协调沟通设计细节及工期进度。

施工完工后，组织清场、自查，现场确认

工程主管 符合验收条件，向物业经理提出验收申

请。

清场要求见《施工工程管理制度》规

范。

流程步骤 责任人

物业经

理、监察

部

物业经理

操作说明 要求及规范

12、装修

验收

13、专项

保洁

14、单元

交付

依据图纸，组织招商、采购、工程、设计师、对验收不合格的内容，要求工程主

客户(代装修)进行装修验收，共同在《竣工管进行整改，整改后再次验收；(须

验收单》会签。

验收合格的单元，组织专项保洁，完成单元

清洁卫生。

依据《客户入驻交接流程》进行客户及单元

交接。

一次确认完整，一次整改完成)

/

物业经理 输入2交由招商管理。

八、补充说明：

1、C类工程施工方案，工程部门要明确质保期限，要追加在外协单位双方协议中。

用心服务 追求卓越

2、工程部门应建立工程施工跟进表，对所有B、C类工程分园区进行登记、汇总、及时更新。

3、对牵涉费用较大、需外协单位施工等情况的复杂工程项目要求，无法马上回复施工、完工

时间的，工程部门应最迟在收到工程申请后三个工作日内在钉钉申请工作流中书面回复申请人具

体方案确定日期；对要求/承诺时间无法达成的，工程部门应最少提前两个工作日，在钉钉申请工

作流中书面申请延期，并确定延期日程。

九、成本管理

1、工程人工成本

工程外请人工成本，由采购部负责制作《运营园区工程类别及工价表》，注明工程通用用工

类别的工价市场行情，按季度更新提报监察主任、总经理审批后，发送工程主管及园区物业经理。

2、工程物料成本

工程所使用物料成本，由采购部制作《运营园区工程材料单价及加工成本表》，注明园区工

程通用材料的市场行情价格，以及铝板、玻璃等原料加工材料的加工成本及报价原理，按季度更

新提报监察主任、总经理审批后，发送各园区物业经理及工程主管。

3、所有运营园区工程施工发生的材料、人工成本，在以上标准清单内的，报价原则上不得超

标准上限，超过上限的报价提交审批时，需有详细原因说明。

十、管理规定

1、违反流程操作，给予责任人扣1分/次考核；不认真审核工程预算，导致超年度预算计划

又未有审批，给予责任人扣10分/次考核。

2、工程验收不合格、工程延期交付且未申请延期获得立项人批准的，按每项扣2分给予内部

施工责任人考核；验收不合格需要返工处理，或质保期内发生返工的，内部施工责任人扣5分/次

考核；造成公司直接经济损失的，需承担相应责任。

3、验收不认真，导致验收合格后无法达成方案效果、仍无法解决需求、验收后效果明显差于

原效果，给予验收责任人扣5分/次考核。验收合格后需要返工处理的，给予验收责任人扣5分/

次考核；造成公司直接经济损失的，需承担相应责任。

4、人工成本/材料加工成本经过谈判，低于标准价，且工程施工结果通过验收合格，给予责

任人5分/次奖励。

5、外协过程中，徇私舞弊、收受外协单位礼品或宴请，一经发现，按《员工手册》规定处置。

十一、附表

用心服务 追求卓越

《施工协议》、《竣工验收单》

编制

日期

审核

日期

批准

日期