2023年房地产市场分析:控制房地产泡沫

2022年房地产市场分析：控制房地产泡沫

房地产泡沫是什么？又是怎么产生呢？美国闻名经济学家查

尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连

续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上

涨的预期，并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持

续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地

产泡沫。

自2022年下半年开头以来，中央高层在各种场合、特别罕

见地多次直言抑制房地产泡沫，这在中国房地产政策变迁的历史上是

比较少见的。同时这也意味着中央高层对抑制和掌握泡沫的决心，无

论对价格的非理性上涨，还是对投资性购房，都不会手软。信任，明

年的两会，针对房地产，应当还会有金融和税收方面的政策出台。以

下是报告大厅我整理的2022年房地产市场分析。

高层罕见三次警示泡沫

刚刚结束的中央经济工作会议指出，2022年要综合运用金融、

土地、财税、投资、立法等手段，加快讨论建立符合国情、适应市场

规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止消失大起

大落。

这已经是2022年一年以来，高层第三次提到房地产泡沫了：

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第一次是7月26日的政治局会议，提出“抑制资产价格泡沫”，

尽管没有明确指房地产泡沫，但众所周知，这是指房地产；

其次次是前不久刚刚闭幕的中央经济工作会议，将“促进房地

产市场平稳健康进展”列为明年四项重点工作之一，提出“加快讨论

建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地

产泡沫，又防止消失大起大落。”这应当是中央层面第一次直接提到

房地产泡沫；

第三次，则是这次中央财经领导小组会议。考虑到中央财经领

导小组在中国经济宏观政策上的特别地位，在岁末再次提及“抑制房

地产泡沫”，而且站在民生的角度，这几乎意味着，高层对今年以来

房价的上涨是不认同的，直接将之定性为“泡沫”，这对于明年的房

地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。

当然，假如算上5月9日“权威人士”提及“房地产泡沫”，

应当是第四次了。

解读中国房价的走势，以及房地产市场，还是应当立足于当下

高层对房地产熟悉和态度的转变，且不行抱残守缺，拿过去的思维和

阅历来预判明年的市场。作为明年供应侧结构性改革的重要内容，房

地产市场如何进展引人关注。

2022年房地产市场趋势分析：

1、房企的融资压力将更大 此前，银监会、证监会、保监

会和发改委先后出台多项政策，限制房企借助外部融资到土地市场拿

地。在此背景下，房企开头重启海外融资，但受汇率影响，海外融资

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的成本也不断提高。

由于预期美元债的成本还将持续走高，估计2022年汇兑损失

还将连续大幅增加，从2022年下半年起，房企开头密集赎回美元债，

一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的

旧债。

海通证券指出，货币政策控杠杆、防风险的意图明显。在此背

景下，国内金融机构都在收紧房企融资渠道，将来房企的融资压力将

更大。

数据显示，11月社会新增融资总量1.74万亿元，环比接近翻

番，同比多增7111亿元，主因表外融资大增，或受地产融资监管趋

严、非标增长影响。

易宪容表示，表外资金只是规避资金流向的一种方式，11月

新增金融机构贷款7946亿元，环比多增1433亿元，同比多增857亿

元。前期地产销售火热令居民中长贷依旧高增5692亿元，非居民中

长贷增加2022亿元，印证经济短期企稳，提升企业投资意愿。11月

M2同比降至11.4%，主因人民币贬值压力致外占大降，以及去年同期

基数较高。

“2022年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系，这源于

居民舍命加杠杆买房。”易宪容认为。

新城控股高级副总裁欧阳捷告知记者，高杠杆让个人、企业、

城市甚至国家的财宝和实力两极分化愈演愈烈，让钱生钱尤其是让别

人的钱帮自己的钱生钱！借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂，房企跑得

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快全靠钱来借。

2、流淌性拐点已现 从历史数据看，真正与房价高度相关

的不是利率，而是广义货币M2。中国M1、M2的剪刀差巨大，意味着

企业在大笔囤钱。海通证券讨论指出，本轮M2增速只有11%，已经

不足以支撑全国房价上涨。而去年金融监管放松导致“北上广”增加

的流淌性已经耗尽，加上10月出台史上最严的调控政策，这也说明

流淌性拐点已现。

由于房企融资渠道多元化，其对银行开发贷的依靠度在逐步降

低，公司债、中票等债权融资以及信托、私募基金、券商资管通道等

非标债权产品的融资比重呈上升趋势。不过自10月份起，间续出台

的限制房企融资政策领域包括信托、银行贷款、公司债、保险资金密

集出台，使得房企融资途径变窄。

优淘城总裁薛建雄表示，对于大型房企而言，融资的途径并未

收窄，只是利息成本会有所增加。

本轮严峻的地产调控会压缩房地产的调整周期，并且目前地产

价格的增速上行已持续了17个月，这也意味着地产价格的涨幅将有

所放缓。

随着近期美元走强，资金流出压力加大。中国央行进行锁短放

长的操作，抬升资金成本。

海通证券猜测，央行投放资金的平均成本已从2%左右升至2.7%

以上。市场资金成本缓慢抬升，中国货币政策短期呈现收紧的态势。

一些缺乏竞争力的房企将面临资金链紧绷，甚至断裂的危急。

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一旦房企的资金成本飙升，只能降价卖楼，假如没人接手，恐将迎来

中小房企的倒闭潮。

房地产行业分析及市场讨论报告分析，房地产首要的是民生政

策，人应当有房子住，这是最基本的要求，惋惜在过去10多年，房

子成了创收和稳增长的工具，房价泡沫损害了社会公正，也影响了老

百姓的士气。将来长效机制的动身点是民生，是居住功能。回归到“民

生”，这将是一次重大的制度纠偏。

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