30平米loft公寓

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

酒店式公寓，户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷……看起来好处真不少，但

是如果想要买来住，要考虑的当然不止这么多。

1、这些房都叫酒店式公寓

酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越

听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。

2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限

贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定（见下表）。

是住宅还是商业？

“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫

成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。

这种“酒店式公寓”和国家规定的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格

执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于

住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年

或50年的产权。

怎么判断？最关键标准就是用地性质。

用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使

用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。

在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。

LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项

目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。

如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，

适合创业者在创业初期使用。

判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对

象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业、办公产

权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷

款年限只有10年。

2、酒店式公寓适合谁买

锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前

买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，

前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户

口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。

首付预算不高，较高收入者

如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来

家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。

这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将

来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等

原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元

的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价

更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内

房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后

这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

买180万元的房子，至少首付108万元。

结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000

元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。

如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质

的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。

被限制买房者

外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍

然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商

业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。

上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前

上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。

酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一

室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本

息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，

负担更小。

同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，

月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城(社区网论坛商铺)，首付

三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠

利率、组合贷款、按揭15年计算）。

3、如果既想买房还想创业

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便—各地

对工商注册的规定几乎都在控制这种做法：北京市规定，要把居住用房改成商业用途，必须

有邻居的签字同意，并获得居委会的批准；上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业

用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防

等部门办理行政审批手续。

LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产

证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中

间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到

样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。

SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅用地

很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为

了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进

销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功

能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居

可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想

自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场

所等，小公司草创阶段这类设施很必要。

产权70年的酒店式公寓其实就是小户型的住宅产品，买它和买普通住宅没有区别。优

点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是

住宅类型里最贵的，要比同等地段商住类型的酒店式公寓贵很多，价格上没什么优势。

4、购买前的提醒

要求看这些证

在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建

设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件。这些文件都会显

示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途

等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

使用成本是住宅的2倍

问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业还是民用标准收取；由哪家物业管理公司

管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。

这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费

通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅的2倍以上。

酒店式公寓多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。

业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅大，实际上

能达到“酒店式的服务，公寓化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大

多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保

洁、公共设施维护等常规服务。

是否适合居住

有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能保证基本生活需要，如果现

在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日

常生活是轻松还是麻烦重重。

小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围环境有影响居住生活的问题，已经

入住的业主多数会在论坛上反映。

判断增值潜力

买酒店式公寓住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考

虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。

酒店式公寓由于是商业产权，交易税费比住宅高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。

目前上海、北京的酒店式公寓的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是位置偏

僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比较困

难。

如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式公寓周边是否存在足够有能力并

愿意付较高房租的人群，酒店式公寓的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么

竞争优势。愿意住酒店式公寓的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业

园区、较多的甲级办公楼的酒店式公寓出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

能达到3%。

了解卖房税费

商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、

房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在

出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费，也有中介建议做低房价来避税。但是做低房价属

于违规操作，有一定的法律风险。