我国政府房价调控政策变化对南京地区房价的影响研究调查报告——以南京市浦口区珠江镇为例

房地产经济

我国政府房价调控政策变化对南京地区房价

的影响研究调查报告

——

以南京市浦口区珠江镇为例

吴柚 张海洋仲字 吴明星 张霄 章梦欢

（南京审计学院，江苏南京２１１８１５）

摘要：近几年来，房价水涨船高，引起了国家和社会的高度关注。作为民生不可或缺的一个方面，高房价无疑对老百

姓的生活造成了巨大的压力，使中国人的传统观念遭受着打击。在这样的情况下，国家不断出台调控政策，希望给楼

市降温。本文意在阐释笔者对于２０１０年至２０１１年第一季度房价变动的研究，以及对房价调控政策的效果、房价变

动情况与国家政策之间的关系作出分析。

关键词：房价调控政策；新房市场；二手房市场；原因分析；政策建议

一

、

项目研究背景

６月８日，住建部：关于加快发展公共租赁住房的指导

近几年来中国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其

意见１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

居民暂停发放购买住房贷款等。

９月２９日，住建部：“国五条”。

他行业的发展，在解决我国居民住房问题，推动经济发展方

面起着重要的作用。然而，房地产市场的过快发展，带来了

一

系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。房

国当前宏观经济中的支柱产业。近年来，房地产业的快速发

ｌｏ月２０日，住建部：个人住房公积金贷款利率调整

通知。

地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是我

展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用，另外

１１月１日，取消房贷７折利率优惠的消息，首套住房执

行的房贷最低标准抬高。

１１月１６日，银行存款准备金率将上调０．５ 。

１１月２９日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存

款准备金率０．５个百分点。

１２月１０日，中国人民银行决定从１２月２０日起上调金

房地产业的发展，离不开金融业的融资支持，而其又是金融

业借贷资本的最大出路。回首２Ｏ１Ｏ年以及２Ｏｌ１年的第一

季度，楼市给了人们太多的惊讶，调控力度持续加码、部委相

继出台政策限制房贷、大搞廉租房建设……这些史无前例的

调控风暴轮番上演，楼市却如寒风中的腊梅，开得依旧鲜艳。

由于房地产的自身特性（如不可移动、价值量大等），使

其容易受到未来制度、政策变化的影响。影响房地产价格的

行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法

融机构人民币存款准备金率０．５个百分点，大型银行存款准

备金率高达１８．５ 。

１２月２４日，住建部上调个人住房公积金贷款利率０．

２５ ，上年结转个人住房公积金存款利率上调０．３４个百分

点，住房公积金支持保障房试点城市贷款利率上浮１０ 。

１２月２５日，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款

基准利率，其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调

０．２５个百分点。

规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格

政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土

地利用规划、税收政策、交通管制等。

在２０１ｏ年国家出台的重要的房地产调控政策有：

在２０１１年第一季度国家又出台了一些重要的房地产调

控政策：

１月１０日，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展

的通知》。

３月１８日，按照国资委要求，不以房地产为主业的央企

要加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退

出房地产业务。

４月１４日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住

房的家庭，贷款首付款不得低于５Ｏ％，贷款利率不得低于基

１月１４日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人

民币存款准备金率０．５ 。

准利率的１．１倍。对购买首套住房且套型建筑面积在９Ｏ平

方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３ｏ％。

４月１７日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过

快上涨的通知》，提出了“新国十条”。

１月２６日，新国八条对贷款购买第二套住房的家庭，首

付款比例不低于６ｏ ，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。

２月９日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一

年期存款基准利率上调至３．Ｏ０ ；一年期贷款基准利率上

调至６．０６ 。

５月２６日，住建部：关于规范商业性个人住房贷款中第

二套住房认定标准的通知。

２月９日起，上调个人住房公积金贷款利率。

９６理论研究

房地产经济

幽曼Ｉ耄Ｉ善萝幽珊越

２月１８日，中国人民银行决定从２０１１年２月２４目起，

上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

３月１８日，中国人民银行决定，从２０１１年３月２５日起，

上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

４月５日，中国人民银行决定，自２０１１年４月６日起上

调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷

款基准利率分别上调０．２５个百分点。

为了深刻认识国家房价政策对房价以及成交量的影响，

笔者将以新房和二手房这两条线展开，对２ｏ１０年以及２０１１

年第一季度的房价走势、成交量情况进行深入的分析。

二、政府调控政策实施对新房市场的影响

回顾２Ｏ１Ｏ年南京房市有涨有跌，但是总体成交量相对

硼。卑 謦］翘市务月黻侍况

于２００９年跌了将近百分之五十，说明国家调控还是起到了

作用的，从南京楼市分月成交情况来看，２０１０年的楼市有两

个高峰期，即４月与１Ｏ月，但是４月的国ｔ条刚出台楼市立

刻被降温，经历了长达三个月的的低迷，开发商坚持不开盘，

处于观望阶段，据南京网上房地产统计，２０１０年１月份全市

商品住宅共成交４０６３套，２月份成交１８９９套，３月份成交

３９９７套，４月份成交５９９１套，５月份全市商品住宅仅成交

１７９６套，这也是此前商品住宅成交量连续３个月上升后，首

次出现大跌。６月份，南京楼市持续低迷，全市商品房成交

量为１９６４套，７月份南京楼市的成交量再陷低谷。７月份全

市商品住宅的成交１４６４套和６月份１９６４套的成交量相比，

７月南京楼市成交量再跌３成多。从通宇林景雅园的销售

状况来看２０１０年１月，通宇林景雅园的ｌ期只剩１楼、１１楼

各一套房源，１楼为１３３平米，７８００元／平米；１１楼的为９７平

米，１１０００元／平米，直到国十条出台，１期房源已经基本销售

完了，然而通字林景雅园对外宣称二期房源预计５、６月推

出；而江北的另一个楼盘钱塘望景花园，２０１０年一季度均没

有可售房源，直至５月１日，才开盘推出１３、１４、１５栋，此时

正逢“国十条”发布不久，而其定价却由之前的８０００元／平米

上涨到了８５００元／平米；由这两个楼盘可以看出，开发商对

于刚刚出台的政策仍然处于观望状态，甚至对新房的市场持

乐观态度，国家调控只能是起到了降温作用，然而治标不治

本，谁也无法预料到下一轮的高房价将在什么时候到来。但

是在８月份的时候楼市再一次出现了反弹，以至于２０１０年

之后的几个月份成交量一直居高不下。统计显示，８月份南

京楼市的新房成交量３４２３套。这一数据不仅较７月１４６４

套的成交量上涨了１２６ ，相比５月和６月的成交也上升了

８５％和７５％。就南京来看，在推动成交上涨的板块中，江北

打破此前一度大跌的惨淡业绩，与河西及江宁并列８月成交

量三强，城南板块在金地自在城热卖的支撑下也表现不错。

与此同时，通字林景雅园向外宣告在１Ｏ月份推出二期房源，

钱塘望景花园也宣布继５月１日推出１３、１４、１５号楼之后将

在１０月中旬推出８、１０、１２号楼。由此可知，连续几个月坚

持不开盘对房地产开发商的资金运转有很大的影响，８月之

后的南京房市新一轮的房价大战无可避免，而楼市的均价也

将再一次跃到高峰。

ｚＯ１Ｏ年度分男度房价同

ｌ居 ｌ２月 男 Ｉ４旯 Ｓ月｝６胃 ７胃 ｌ８月ｌ９异 ｌＯ月Ｉｌｌ

ｌ１．器Ｉ ｌ０．７ ｌ１． ％Ｉ ｌ２．强 ＼ｌ ２ＩＩ ｌ１．鲁％ｌ Ｓ．７％

但是尽管如此，九月的成交套数比较八月上涨了五成还

要多，对此，一位资深业内人士分析，“在经历了半年调控和

观望后，由于并未见到预期中的房价大幅下跌现象，楼市累

积的刚性需求已经急着要出手，加上部分刚需楼盘价格定位

不高富有吸引力，同时一些改善型购房者也开始伺机出手，

南京不是特例，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。”就拿

通宇林景雅园来说９月１８日推出Ｊ，二期房源，９月２Ｏ日只

剩下了少量房源在售，从通宇林景雅园房价走势图来看９月

１ ８日的房价陡然升高，正是供不应求的反应，国家的政策调

控已然失效，市场调控失效，只能从货币政策人手，对比上文

政策分析从２０１０年１Ｏ月国家政策调控方向开始变换。但

是由于货币政策的滞后性，随后的几个月南京房市温度依旧

很高。

１１月份南京商品住房成交了５７２３套，江北销售情况依

然火爆，浦口成交了２００１套，由于１０月以及１１月份良好的

业绩，通宇林景雅园将于１２月份推出６６套新房源，可见由

于利率调控的滞后，南京房市并没有受到调控的影响。房地

产商急于将手中房源抛出，回笼资金，等到利率调控的作用

到了的时候不至于在资金上捉襟见肘。以至于笔者在２０１１

年调查新房时房源早就被抢购一空。由此可见现阶段房产

商手中的资金并不紧张，资金紧张的是真正需要购房的购

房者。

２０１０／０９ ２０１。，１０ ２０１０／１１ ２０１Ｏ／１２ ２０１１／０１ ２０１“０：

３６ｓ地产京居瞬版授所藿，转载、 ｌ羁请谨明来臻

由上图可知，２０１０年１２月和１１月成交量基本持平，而

２０１１年１月则出现较大上涨，成交７１８８套，可见房市依然火

爆，国家之前出台的政策并未起到实质性效果：房价未降，而

成交量在一段时间的冷淡之后出现反弹。

然而，从图上町以明显看出，２Ｏ１１年２月份的成交量出

现了明显下滑，为２１７２套，分析其原因，应为１月２６号的新

国八条发挥了作用。新国八条对贷款购买第二套住房的家

庭，首付款比例不低于６Ｏ ，贷款利率不低于基准利率的

理论研究９７

房地产经济

１．１倍。这对于房市来说无疑是一次巨大的打击，可见国家

调控楼市的决心不小。而由下图的房价走势图来看，通宇林

景雅园的价格略有下降。

三、政府调控政策实施对二手房市场的影响

二手房市场是房市的重要组成部分，研究政策对房市的

影响，二手房市场绝不可少。笔者通过对南京市浦口区珠江

镇的三个小区二手房价格的调查，从中有了不少收获。

由图可以看出，２０１０年５月份是一个高点，达到了９２８４

元／ｍ２，比４月份（９０１８元／ｍ２）上涨２．９５ ；而６月和７月

则下降趋势明显，分别为８７９６元／ｍ２和８２１６元／ｍ２，同比

下降５．２６ 和６．５９ 。而同样位于浦口区珠江镇的群盛北

江豪庭，４月份为８７５２元／ｍ２，而５月份出现了下降现象，为

８５４２元／ｍ２，６月份为８３３８元／ｍ２，７月份为８０４８元／ｍ２，分

别同比下降２．４Ｏ ，２．３９ 和３．４８ 。

在２０１０年４月份，国家出台的房价政策、措施可谓非常

密集，其中最重要的是“国十条”。很明显，“国十条”给了大

众一种房价下降的预期，对二手房市场造成了较大的冲击，

二手房房价下降较多。

由上图看出，作为样本的三个小区二手房价格在２０１０

年５月到１１月之问趋势一致，均在５月份开始下降，之后一

直处于低位，并未出现上涨。原因是“国十条”之后，二手房

房主预期市场不会很客观，因此没有提高挂牌价。

从２０１０年１２月份开始，二手房的挂牌价有所回升，这

与新房市场的趋势一致，是之前连续４个月的房市成交量大

涨的连锁反应。而在２０１０年１２月到２０１１年１月中，可以

说是政策最紧的时候，央行分别于１２月１０日加息０．５ 和

２５日加息０．２５ ，１２月１９日，国土部也发放《落实房地产监

管和调控政策措施》的通知，１２月２４日，住建部住建部上调

个人住房公积金贷款利率０．２５个百分点。２０１１年１月２ｏ

日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准

备金率０．５个百分点。然而却挡不住之前房市压抑的释放，

三个小区楼市的交易量和房价都出现迅猛上升之势。

然而在接下来的２、３月，房价却来了一个１８０度地大转

弯，直线下降。例如文德西路小区从最高价位的１２０００元每

平方跌至不足８０００元。在期间，央行先后于于２月９｝】和２

月２４日分别上调金融机构人民币存贷款基准利率０．２５ 和

０．５ ，更重要的随着地方控制房价的细则陆续推出，显示国

家坚决打压房价恶性增长的决心，还有二手房有着比新房对

９８理论研究

政策更强的敏感性，致使出现房价的下降。

四、政府调控政策实施效果不显著的原因分析

２０１０年以来楼市激战愈演愈烈，开发商与政府之间的

博弈也轰轰烈烈地展开。基于房价过快增长对民生产生了

很大影响，政府开始酝酿并实施一系列的调控政策。然而正

如我们上面分析的那样，房价依然稳若泰山，几乎没有降价

的趋势。笔者认为政策效果不明显的原因有以下几点：

１．即使政策密集出台，开发商依然底气很足，多持观望

态度，只要资金周转得过来，有谁愿意少赚钱呢？

２．中国人对家的有着很深的情节，每个人都想要拥有属

于自己的一套房子，因此，商品房市场面对的还是供不应求

的局面。既然供不应求，降价的可能性就很小。

３．中央的政策到地方执行力度不够。许多地方将房地

产视为ＧＤＰ的助推器，因此不愿真正打压楼市，导致其对于

调控房地产并不积极，甚至进行拖延和抵制。

五、完善房地产调控政策的几点建议

经过对２０１０年及２０１１年第一季度的新房和二手房情

况的分析，笔者认为在一定程度上，国家的政策对房地产市

场有一定成效，但房价并未出现显著性下降。在多次政策调

控和加息的情况下，房价最终究竟能不能得到抑制而下降还

是未知数。但可以确定的是，中央的政策指向仍然趋向于加

大调控力度打击房地产市场，可以预见，接下来中央仍然会

盯紧房市。

尽管房价没有出现明显下降，但由于成交量一度跌倒谷

底，房价的上涨趋势还是得到了很大程度的抑制，这是一系

列政策调控的积极成果 笔者预计２０１１年的房地产市场还

是以严厉调控为主，房产税、加息、首付比例等多管齐下。

在此，笔者想对国家的调控政策提出一些建议：

１．完善制造业和其他产业的体制和政策环境。

房价大涨并不是单纯供不应求造成的，制造业的大量资

金由于政策和体制不完善而大量涌入楼市，大量的炒房现象

将房价一路疯炒上去。因此，要给楼市降温，必须要从源头

开始，使这部分从制造业流出的资金撤出楼市。国家应该完

善制造业和其他产业的体制和政策环境，为资金找到合适的

去处，避免其大量投资于楼市。

２．实施稳健的货币政策，收缩流动性，避免大量信贷持

续推高房价。

这些年导致房价飙升的主要原因是货币与信贷的超常

增长说自了就是货币的超发。另一方面由于出口总额增长，

人民币升值的呼声越来越高，全球的热钱开始源源不断的流

向中国，主要方向就是房地产市场，因而货币供应量迅速增

长，房价涨幅与货币涨幅基本保持同步。所以想要管住房价

必须要先管住货币，买房支出占其支出总额的比例较大，对

经济体系和金融体系来说有着特殊地化和作用，应该将房价

与ＣＰＩ并列作为货币政策调控的主要目标，收缩流动性，避

免大量信贷持续推高房价，由此可见银行准备金的上调恐怕

没有所谓的上限。

（下转第１０１页）

房地产经济

及贷款机构受巨大利润趋使下，那些信用等级差的人也能获

务之急。

取贷款，监管失去其意义；二是放松贷款管制。联邦法律的

总之，美国次贷危机的主要原因是过于宽松的房贷政策

变革和管制的放松允许其他金融机构，如保险公司、股票经

种下了危机的种子，资产证券化将房地产市场风险转嫁到整

纪人、甚至沃尔玛超市向消费者提供抵押贷款。三是放任房

个金融系统，而利率的变化和房地产泡沫导致的房价虚高最

贷利率。美联储自２００４年６月起为预防通货膨胀而紧缩银

终酿成这场危机爆发。因此，我们应该审时度势，从中吸取

根，连续提高联邦基金利率，房贷利率也相应上升，致使住房

经验教训，及早预警防范。

需求下降，房屋销售开始放慢，由此造成房价的疲软。美国

次债危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警。由于

注释：

投机炒作成风，我国房价不断上扬，通胀压力也迫使央行持

①２００８年７月中旬，深圳英郡年华、泰华阳光海，半岛城邦

续升息，这一情况也类似于次债危机爆发前的美国市场。 等楼盘被媒体曝光，总计约有数十套居室的业主停止向银

早在２００３年，为了．全面、及时、准确地掌握房地产市场

行偿还贷款

运行状况，加强对房地产市场的监控和指导，国务院专门下

发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发ｌ８

参考文献：

号）；２００５年８月，经国务院原则同意、建设部等六部门联合 ［１］郭锦洲．美国次级债危机对我国银行业监管的启示

下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康

［Ｎ］．银行家，２００７，（１０）．

发展的若干意见》，对建立房地产市场预警预报系统提出了 ［２］叶剑平，谢经荣．房地产业与社会经济协调发展研究

要求；２００６年３月上旬，曾培炎副总理在杭州市召开的五省

［Ｍ］．中国人民大学出版社，２００５．

市经济形势调研会讲话中，对建立房地产市场预警预报体系

［３］昊强，侯廷娴．经济过热与我国房地产发展周期Ｉ－Ｊ］．经

提出了明确要求；国家发改委２００８年７月宣布，住房和城乡

济问题，２００４，（１２）．

建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。根 ［４］袁，ｔ－刚，樊潇彦．房地产市场理性泡沫分析．经济研究，

据批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖４Ｏ

２００３。（３）．

个城市节点的广域数据专网，构建这些城市节点的房地产市 ［５］解保华，李彬联，石立．中国股票市场与房地产市场泡沫

场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据 问题研究［Ｊ］．上海财经大学学报，２００９，（１）．

库。这充分说明。国家对于规范房地产市场，防止房地产市 ［６］谢经荣，朱勇等．地产泡沫与金融危机．经济管理出版

场异常波动，防范房地产危机给国民经济造成的影响等的

社，２００２．

重视。

［７］刘苋．国际金融危机对中国房地产行业起到警示作用．

自从美国“两房”（房利美、房地美）爆发危机以来，房地

中国经济网，２００８—１０．

产风险也日益成为我国监管层关注的内容。住房和城乡建

设部机构改革方案中，特地新设了“房地产监管司”。央行主

作者简介：

管的《金融时报》更是发表《要始终高度关注房地产贷款风

蒙永福。贵州财经学院管理学教授，武汉理工大学管理科学

险》的署名文章，直言不讳地将美国“两房”危机和深圳“断

与工程专业博士生；研究方向：危机管理和企业咨询。

供”风波０联系起来。说明加强金融及房地产监管力度乃当

）－●【￣Ｐ－＜）－４Ｉ：】Ｋ）—●【：３，＇－Ｏ－４［】Ｋ 】Ｈ）—●【￣２Ｂ，－Ｏ－４ｇ： 】Ｈ 】 ）—●【￣．－Ｏ－．４ｇ：】 】Ｈ）－●【：１１，－．Ｏ－４［】卜（）＿．【】卜（＞●【２２Ｄ．－Ｏ－４ｇ：】Ｈ）‘●【：２Ｐ．－ｃ）－４ｇ：

（上接第９８页）

望而却步，这个时候兴建大量的经济适用房一方面有利于缓

３．改革现行的地方财税体制，使地方政府摆脱对土地财

解住房的刚性需求，另一方面有利于平息高房价。但是笔者

政的依赖。

认为并不是所有的城市都适合兴建大量的经济适用房，准确

土地财政是刺激房价上涨的重要因素，作为土地的唯一

来说经济适用房并不是市场经济的产物，如果在全国大量出

出让方，地方政府抬高土地的价格并不困难，然而土地价格

现必然会导致房价的下跌，地方政府土地财政的风险暴露，

的上涨导致了房价的飙升。所谓解铃还需系铃人，地方政府

银行的不良贷款增多，最终有可能导致经济秩序紊乱，所以

必须要为房价调控承担责任。然而地方政府缺乏财政支配

要建好经济适用房，怎么建很重要。

权，买土地成为重要的财政收人，所以即使中央调控政策力

度再大，地方不配合，政策落实不到位也收不到效果。所以

［注］部分图表来源于新浪地产网，３６５地产家居网

只有让地方摆脱了对土地财政的依赖，才能积极贯彻中央的

指示，才能保证政策的实施效果。

作者简介：

４．完善住房制度，建好经济适用房。

章梦欢、吴柚、张海洋、仲字、吴明星、张霄，南京审计学院会

与控制房价息息相关的问题就是兴建保障性住房，对于

计学院学生。

房价出现严重泡沫的城市，高房价让许多急需住房的购房者

理论研究１Ｏ１