千亿雅居乐,行走在暴雷的悬崖边,是否也会躺平?

千亿雅居乐，⾏⾛在暴雷的悬崖边，是否也会躺平？

|百强房企观察系列·06·睿诚研究院|

⽂|罗乾波

01 导语

禹洲集团昨晚发布公告，因5亿美元债务在延期30天后⽽违约，正式成为暴雷⼤军中的⼀员，再次让业内唏嘘声四起。

可能有些⼈在想，雅居乐能否“举乐⽽雅⾏”？

睿诚研究院观察：乐，肯定没有了；陈卓林⼀头⼤孢，如热锅上的蚂蚁。

02 雅居乐的揪⼼烦恼

经睿诚研究院独家观察，我们认为主要在下述三个⽅⾯，让以前⼀直⽐较稳健和处于“绿档”的雅居乐，在时代和产业的

车轮持续碾压下，烦恼如溃疡，难以短期内治愈和修复。

在⾏业低迷不振和企业负载过重的内外重创下，雅居乐“绿档”的资⾦底裤快速被债务捅破，进⽽难以遮掩企业现今的困

局。

1、销售不给⼒

据雅居乐3⽉4⽇公告：雅居乐集团控股有限公司（简称：雅居乐集团，）公告披露2022年2⽉未经审核营运数

据称显⽰，2⽉份单⽉，雅居乐实现预售⾦额67.2亿元，较上⽉环⽐减少8.94%，按年同⽐减少56.7%，对应建筑⾯积为

50.6万平⽅⽶，平均价为每平⽅⽶13294元。

另，公告显⽰，今年前两个⽉，雅居乐集团实现预售⾦额141亿元，同⽐下降46.9%。对应建筑⾯积为104.4万平⽅⽶，

平均价为每平⽅⽶13498元。

为了还债，降价回款也再所不惜。

例举如下：据相关媒体报道

在⽩鹅潭CBD板块的⼴州雅居乐天际715项⽬中，2021年1⽉开卖，当时售价为500-600万/套，整体成交总价约550万/

套左右。然⽽，2021年10⽉中旬，雅居乐天际715突然以“⼯抵房”名义降价销售，从总价约550万/套，降价到了350万/

套起。

另外根据贝壳⽹数据显⽰，⼴州雅居乐天际715去年10⽉均价为8万元/平⽶，今年2⽉降到了约5万元/平⽶；中⼭雅居乐

万象郡去年9⽉均价为1.1万元/平⽶，今年2⽉也降到了0.72万元/平⽶。

如上，2022年1-2⽉份预售⾦额不⾜150亿元，对于⼀家全国性开发商来说，不太正常，当然如今许多开发商同⾏的业

绩下滑厉害，但很多房企的数据还是能差强⼈意。

部分百强房企某⼀区域的销售额两个⽉的累计就达100亿元左右，也可看出，雅居乐全国市场在去年以来的各类声⾳

中，已经不堪重负。此外房企票据的发⾏与收并购资本贷款等业内动作，都与雅居乐⽆关、有⽽不敢沾边。

销售下滑近半，使得雅居乐的状态雪上加霜。

2、后续债务压⼒⼤

2、后续债务压⼒⼤

据悉，雅居乐今年还将有两笔美元债将于今年下半年到期，到期⽇分别是8⽉14⽇及8⽉31⽇，总额为6.77亿美元。境

内债⽅⾯，根据公开资料，2022年，雅居乐及其旗下公司也将有两笔债券到期，总额为30亿元，到期⽇分别为7⽉13⽇

和10⽉19⽇。以此合计，雅居乐今年还将要兑付的公开债务将达到70亿元左右。

睿诚研究院发现，近来有些⼈对雅居乐的偿债能⼒给予了⼀定期望或观望，如国内某⼀⾦融类媒体说“雅居乐奋⼒出清

如期还债”，但其并不敢断⾔，今年下半年雅居乐能够从债务的泥潭⾥洗脚上岸。

3、评级机构不看好

据睿诚研究院顾问平台观阅，雅居乐还是有⼀定担当精神的，敢于将国际类资信评级机构的真实情况，在集团官⽹上直

接进⾏展⽰，很多房企都做不到这⼀点，基本都会藏着掖着不敢暴露于世⼈前。

简单摘录⼀⼆：

2022年1⽉18⽇，穆迪已将雅居乐公司家族评级(CFR)由“Ba2”下调⾄“B1”，将其⾼级⽆抵押评级由“Ba3”下调⾄“B2”。

评级展望为负⾯。穆迪预计，在未来12-18个⽉，由于缺乏新的外部融资或来⾃资产处置的融资来解决其庞⼤的债务到

期问题，以及房地产销售疲软，雅居乐流动性将变得不⾜。

与此同时，标普也已将雅居乐长期主体信⽤评级由"BB-"下调到了"B+"，评级展望为负⾯；此外，将雅居乐优先⽆抵押

债券长期债项评级由"B+"下调⾄"B"。

......

虽“坦诚相待”，雅居乐在时局和企业的各类的重压下，较长时间内也难以拨云见⽇吧。

02 雅居乐的三⼤失误

据睿诚研究院顾问平台分析，雅居乐造成当下的困境，在⾏业原因之外，主要有三个失误令其挣扎于悬崖边。

1、加码旅游地产，未得善终

⾃从海南清⽔湾⽂旅项⽬成功⼤⽕后，雅居乐⼀段时间迷上了旅游地产，如在湖南数年前已进⼊宁乡灰汤，开启了在湖

南市场的⽂旅⼤戏，可是，过程中难以⾔说，宁乡灰汤项⽬仅靠单⼀温泉资源并没有打动众多买家，⽽最终卖⾝于他

⼈。

业内⼀朋友在离开美洲故事项⽬，加盟雅居乐宁乡灰汤任项⽬总，⽽在雅居乐前期出问题后，该朋友早已经“卸甲归

⽥”，⽬前尚处于离职和“吃⽼本”的状态。

以前⽂旅地产圈地都是以公顷计，动不动就数千亩或上万亩，此类项⽬基本都处于城市的边缘地带，其拿地资⾦、开发

成本及周期和去化速度等，在经济的下⾏趋势上⽇益看不到希望。

雅居乐折戟于灰汤，也是其⽂旅产业⾼歌猛进之后遭遇重创的⼀⼤表现。

当然，这个说法，部分朋友会说，当时国内⽂旅⼀⽚繁荣，并不能说雅居乐不⾏。

2、多元化失速，扛不起输⾎的重任

雅居乐除地产和物业外，还重⾦投⼊了环保及⾦融等产业，依托于房地产的⾦融就不多说了，就其环保产业——雅城科

技去年报表，⼀直在⼊不敷出，只有12亿元收⼊，导致不得以抛售雅⽣活物业平台股权、和其他地产项⽬股权等。

如许多房企⼀样，多元化发展尚未取得实际价值，雅居乐也难以借助其他产业纾困。

3、斩将和裁员，市场压⼒下的吐⾎⾏为

3、斩将和裁员，市场压⼒下的吐⾎⾏为

去年12⽉31⽇，雅居乐发布公告说，陈忠其先⽣辞任执⾏的董事和停任集团风险管理委员会成员。

可见：⼤船将倾、兔死狗烹、断臂减压。

⽐⽅去年11⽉的媒体新闻所⽰：

据雅居乐集团内部那则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》显⽰，原房管集团、城市更新集团、商业集团都将

合并⾄地产集团。这四⼤产业集团在雅居乐内部原属于同级别，此次调整后，除地产外的另三⼤产业集团算是降级了。

这就意味着4⼤板块合并为1个板块，估计很有可能⾄少要⾛⼀半的⼈。如果回看开头提到的那个裁员50%的数据，似乎

可信度也真的⾼了起来。

去年长沙业内⼀位做投拓的Z姓朋友离开富⼒后，就充满信⼼进⼊了雅居乐代建部，不到三个⽉就舍雅居乐⽽去。

⼩结：

雅居乐，犹若万蚁闹⼼、夜不能寐，在看见其他同⾏纷纷暴雷的炮⽕中，也暴露了⾃⼰的惨⽩脸⾊。

3—7⽉房企债务压顶，雅居乐能否跨越悬崖，是否会躺平？

⼤家继续观察吧。

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