装饰企业如何应对住宅产业化发展大潮

装饰企业如何应对住宅产业化发展大潮？

导语

近日，有媒体报道称，由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已形成框架，上述“行动方案”将对

2015年末的新建住宅产业化面积、保障房全装修面积、新能源使用情况等提出具体目标，有望于明年出台。

住宅产业化政策在我国已经出台了10多年，但由于缺少整体规划以及长效机制等原因在我国发展比较缓

慢。近年来，在国家政策的引导下，相关省市自治区也已制定了有关鼓励住宅产业化发展的政策。随着相

关政策的密集出台，相信在不久的将来，住宅产业化将迎来高速发展期，与此同时，住宅产业化的兴盛将

给建筑装饰产业带来怎样的影响，装饰企业将如何应对住宅产业化的发展大潮？2013-11-18

“精装修”、“全装修”助力现代住宅产业化发展

何谓“住宅产业化”，住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不

高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅

的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化就是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传

统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或

者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各

个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部

品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作

业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。

日本是最早推行住宅产业化的国家，现已达到很高的水平，例如日本积水化学工业株式

会社设在崎玉县的一座住宅工厂，是用工业流水线的方式生产房子，他们把住宅分拆成一个

个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，

然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。

在我国，早在1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化

提高住宅质量的若干意见》的通知。此后，为加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到

位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，建设部发布了《商

品住宅装修一次到位实施细则》。可以说，“全装修”、“精装修”是顺应现代化住宅产业化发

展趋势而生的理念模式。

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在今年，住建部住宅产业化促进中心正式颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和

《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这标志着全国第一个关于商品住宅精装修

的实施细则以及相关技术标准的出台。

此外，四川省住建厅发布了《关于加快推进成品住宅开发建设的意见》，明确指出该省

力争用5年时间使得全省新建商品住房全装修比例不低于60%；内蒙古自治区住房城乡建

设厅下发的《关于推进住宅全装修工作的意见》要求，加快推进全区住宅全装修工作，力争

通过5年时间使新建住宅全装修比例达到80%以上，基本实现新建住宅全装修竣工；上海

的全装修住宅建设比例纳入土地出让前置条件，上海外环线以内全装修住宅建设比例达到

60%以上，其他地区达到30%以上。

在国家鼓励和倡导的同时，“精装修”、“全装修”已经作为房地产发展的一种大趋势，这

是由住宅产业化现代化的要求所决定的，也是因为全装修和精装修自身优势所决定的，更是

由于现代人的对更高品质生活的追求所决定的。

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精装修、全装修在概念和现实中的差距

随着近年来，国家与地方鼓励全装修和精装修政策的相继出台，房地产市场的持续升温

以及“全装修”和“精装修”在概念上的优势，使得更多的开放商以及业主选择全装修或精装修

的住宅，这在一定程度上推动了我国装修市场的发展，将装饰市场的蛋糕做大，但在实际生

活中，不乏全装、精装住宅业主失望，甚至因装修等问题走法律诉讼之路的事例。

从概念上来看，全装修、精装修优势很多

从概念上来看，全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，

厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，

住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一

体化设计。而精装修描述的是这样的情形，房屋顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果

及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴

和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在建材方面基本上会采用知名品牌并保证

售后服务，工厂化橱柜。

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事实上，传统的毛坯房已包括了对住宅框架主体的初步装修，比如门窗安装、墙面粉刷

等，可这并不能满足户主的使用与审美需求。用户常常自己组织二次装修，这就必定要除去

已有的装修，造成资源的极大浪费与环境污染。

据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中

有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨

垃圾污染环境。二次装修问题，是我国建筑能耗高于国际平均水平的一个重要因素。

浙江省建设厅有关部门调查认为，全装修住宅不但可以保障房屋结构安全，更重要的是

它采用的集成化模式，使分散分户采购装修变为集约化设计、集中采购、集中施工，极大地

节约了成本，减少了社会总支出水平。据有关部门测算，如果由开发商统一组织装修，比户

主自己装修至少要节省20%的费用。

对于装修业主来说精装修成品房的优势还是比较多的：毛坯房在装修时资源、能源、材

料上的浪费较大，并且装修扰民、装修污染等现象很普遍，相比之下，精装修则比较环保；

毛坯房从买房到装修，再到业主安顿住进去，一般要花上几个月年的时间，而精装修房马上

即可住进去，无论对自住或投资都是非常方便省心的事；大多数购房者并不具备装修方面的

专业知识，因此，有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时劳神的事。

精装房在现实中遇到的问题

由于许多房地产发展商和装修施工企业对“住宅装修一次性到位”的装修标准也没谱，发

展商在开发精装修项目时，往往对装修施工企业听之任之，有一些家装企业为了降低成本，

不惜偷工减料、粗制滥造。具体表现为：一是装修施工企业对细节处理不当，许多精装修房

在交房时表面上看起来很新鲜，装修效果非常不错，但会发现一些施工环节存在诸多问题；

二是精装房的材料，施工工艺不确定性多，业主的知情权和监督管理权得不到保证。许多理

性的业主认为，精装修是发展商单方面的操作，对精装修施工工程没有参与，许多业主入住

新房后才发现问题，合同中所标明的建材产品和实际中的差距很大，业主与发展商因精装修

质量等问题引发的纠纷居高不下。

随着人们生活水平的不断提高，一些人越来越关注住宅装修的个性化。但是，房地产发

展商在推出项目精装修的过程中，面临着“众口难调”的问题。第一、部分购房业主认为精装

修房整齐划一，缺乏个性；第二、落后的建筑施工手工作业较易实现个性化；第三、因手工

施工竞争门槛低，使得装饰公司以追求个性化为揽活手段。

精装房缺乏行业标准

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据最新一组数据显示，目前精装修楼盘投诉已经占到整个房地产投诉比例的30%以上，

已经成为继物业管理之后房地产又一大热点。资料显示，投诉焦点主要集中在装修条款中有

关材料及其标准的描述不清引起的矛盾。据统计，这方面的精装修纠纷约占30%～40%。另

外，有一项专门针对住宅精装修的调查显示：购房者购买精装修房时，对房地产企业品牌的

关注度只占到20%以下，而对住宅精装修质量的关注度则超过60%，位列榜首。探究其中

更深层次的原因，造成这一现状的根本原因在于精装修房市场缺乏统一、明确的行业标准。

住宅精装修缺乏行业标准是制约住宅产业发展进程的重要因素。如果不制定一套行之有

效的精装修行业标准，将会直接影响精装修房市场的健康发展。更严重的是产生连锁反应，

缺乏标准带来的是质量装修水平的不可控制，并进一步带来住宅产品质量的下降，长此下去，

直接导致市场认可程度下降，对住宅产业的发展无疑是非常不利的。

03

装饰企业如何迎接现代化住宅产业化所带来的机遇

当地产行业在积极迎接住宅产业化的时候，装饰企业也在慢慢摸索发展道路，然而这两

种潮流和趋势在某种程度上不谋而合。装饰企业积极寻求联盟与合作，为住宅产业化提供一

套全方位解决方案，满足消费者对于房型的需求、质量的需求、品味的需求、风格的需求，

只有得到地产商和业主的认可，装饰企业才会有新的出路和机遇。

装饰企业不仅需要通过合作联盟来保持稳定的业务来源，更需要做好产品的定制，苦练

“内功”，走出一条全面提升住宅装饰质量和品质，运用科学组织和现代化管理，将住宅全装

修过程中的设计、开发、施工、家具软装配套、管理和服务等环节集成的，科技含量高、工

程质量好、资源消耗低、环境污染少的符合的新型住宅全装修产业化的路子。

对此，中国建筑装饰行业百强企业为装饰企业提供了成功的样板，用实际行动探索出了

应对现代化住宅产业化的发展新路，为创造舒适、环保绿色，满足客户需求的人居环境而不

断努力。

联盟地产大佬 稳定业务来源

2010 年，金螳螂与恒大签订了战略合作协议。恒大每年安排约 30 亿元的施工任务给

金螳螂，并逐年增加 10 亿左右的施工任务。

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2007 年 5 月 26 日，广田股份结盟广州地产巨头恒大地产集团有限公司，在深圳签署

战略联盟合作协议，同日，其首个合作项目广州金碧骏鸿花园室内豪华装修项目正式启动。

如今，广田股份已经成为恒大集团最重要的合作伙伴。

瑞和股份与万达、恒大、绿城、嘉裕集团、佳兆业集团、东方银座等均有战略合作。

2011-2013 年瑞和股份先后承接了恒大集团 37 项工程，承接了万达集团 30 项工程，承接

了佳兆业集团佳兆业本溪水岸新都一期会所室内装修工程和绿城的多项工程。

2013 年 7 月，深圳市中建南方装饰工程有限公司与英皇集团就其开发项目的装饰工程

设计与施工合作交换了意见，并结为战略合作伙伴。

深装集团与万达 、恒大 、保利 、绿城 、绿地等集团都有战略合作。2012 年深装集

团进一步巩固了与万达集团、和记黄埔集团、中信泰富（海南耀星公司）、深圳卓越房地产

公司、深圳星河房地产公司、华润置地公司、国华置业公司、杭州绿城房地产等长期合作伙

伴关系，同时新建立了与华为公司、厦门翔业集团、大陆希望集团、世茂集团等知名企业的

新战略合作关系。

工业化生产 装配化施工

众所周知，生产工厂化、现场施工装配化、装修一体化是基于对住宅设计、生产、施工

和管理诸环节资源的整合优化，依托建造过程的标准化、集约化和社会化，住宅工业化建造

可有效提高生产效率，提升工程质量，大幅降低资源消耗和环境污染。数据表明，若2012

年我国新开工住宅中20%采用工业化方式建造，节电量约为葛洲坝电站1个月的发电量，

节水量约为6.2个西湖水量，节约木材量约为16.83万公顷森林，节能降耗和环境保护潜力

巨大。正是充分认识到工业化生产，装配化施工给企业和社会所带来的益处，建筑装饰百强

企业在“工业化生产 装配化施工”方面，做出了积极的探索。

金螳螂投资了6.88多亿元，建成100000多平方米的木制品、幕墙生产加工中心，通过

工业化生产，装配化施工，带给客户工程质量的全面提升、施工周期的大幅缩短和真正意义

上的“绿色装修”。在施工过程中，根据功能划分相应的区域，对每个单元区域内的不同工种

间的施工进度要求紧密衔接；所有物料均须按照相应要求摆放且有专人巡查现场施工情况。

打破传统印象中施工工地“泥沙混浆一片凌乱”的场景，金螳螂严格要求每一个项目实现建筑

施工现场安全防护的标准化和场容场貌的秩序化，建立安全生产长效机制，防范施工安全生

产事故的发生，不断改善从业人员的施工作业环境，将噪音等污染降至最低。

2011年是金螳螂重点推广“产品化”装饰的一年。在实际现场施工操作中，施工人员首

先进行合理规划分类，充分利用大型机械设备或自动化程度较高机械来进行批量生产，以此

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达到提高工人的作业效率。产品化装饰施工模式的有效地降低人工需求量以及物料的浪费和

损耗，降低成本的同时还提高了成品质量。另外，大量使用成品直接进行装配化施工与安装，

极大程度上降低了各种化学粘合剂的使用量，从源头上避免了交叉污染，确保每一个交付的

项目符合国家环保标准要求。

亚厦在成立伊始即倡导“生产工厂化、加工配套化、装配现场化”的技术革新，成为国内

建筑装饰行业最早推行工厂化施工技术的企业之一。亚厦发行募集资金拟投向装饰部品部件

（木制品）工厂化项目、建筑幕墙及节能门窗投资项目、市场营销网络建设项目、建筑装饰

技术研发中心等四个项目，投资总额为4.57亿元。装饰部品部件（木制品）工厂化项目和

建筑幕墙及节能门窗投资项目，公司部品部件的质量、标准化程度大为提高，并有效地缩短

工程施工周期。

多年来，广田积极推行“工厂化生产、现场装配”模式，斥资近5亿元建设绿色装饰产业

基地园，总面积近10万平方米，项目按照国家绿色建筑的最高标准来设计，是深圳市重大

项目，未来将实现建筑装饰一体化部品部件的研发和生产。产业园采用工厂化生产和现场拼

装，可以缩短30%的项目工期，能有效降低施工现场组装产生的污染，减少资源浪费。

住宅产业化大潮对于装饰企业来说，是机遇也是挑战，装饰企业若要想长期

立于不败之地，需要牢牢抓住这个机会，增强自身竞争实力，为企业的发展拓展

更广阔的空间。

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