小产权房买卖合同纠分案例

小产权房买卖合同纠分案例

所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住

宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地

上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设

的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品

房。

小产权房买卖合同纠分案例1

在上海市奉贤区__镇新民村(曾用名“__村”)，短短几年间，就有约

80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房，而买家多为上海市区居民，

现众多卖房村民后悔了，纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收

回房屋。

3月30日，奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件，但尚未作

出判决。据本报记者独家获悉，仅整个__镇地区类似的小产权房交易

不下千户，更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果，但关

于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用，法院的压力也在

于此。

然而，小产权房的炒卖还在大规模继续。

奉贤区__镇__村的大量小产权房买卖，集中发生在2002年前后。

邹__夫妇称，他们2002年经朋友介绍先后购买了__村230号、242

号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。

据邹__介绍，他们先后以6.5万元和3.6万元分别购买了两套小产

权房，单套建筑为200-300平方米，一套居住，一套用作夫妇俩开办

的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹__是将自己居住在__地区产

权房卖掉，用以支付两套小产权房的房款。“若被收回，经济损失不

言而喻，更重要的是，我们就没有了住处。”

据记者了解，目前，除了邹__夫妇两套小产权房的纠纷外，还有

包括__村241号、爱民村315号、__村1423号等小产权房，原卖房

村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。

村民试图收回房屋的原因，除了小产权房确实在这几年中升值明

显外，另一个不容忽视的原因是，上海郊县近几年大规模动迁推进迅

速，奉贤区也不例外，动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。

除了可能存在的动迁因素外，小产权房买卖炒作本身在当地也相

当盛行。

另据邹__等购房者的联名信陈述，要赎回房屋的村民有着共同的

特点：卖掉农村房子后都在城镇买了商品房;都另有其他宅基地建房

出租;想原价赎回已售小产权房，并准备再次以高价出售。

“小产权房炒卖的市场不小。”一位曾经运作过小产权房交易的资

深中介人士告诉记者，随着城市商品房价格不断上涨，越来越多城市

居民丧失了购买普通商品房的能力，而居住困难又实际存在，不少市

民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房，解决居住

问题。

记者在采访中也发现，除了上述为居住问题退而求其次的小产权

房买家外，也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分

买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。

而作为业出售小产权房的当地村民一方，相当一部分村民已实际

脱离农村生活，或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金，出售

小产权房是不少人的选择。

公开的秘密是，不止上海，类似的情况在全国许多地方也存在，

随后的纠纷也极为类似。

邹__夫妇当年买的小产权房，均由双方签订房屋买卖合同，并据

其提供的材料，还有当地相关属于政府部门出具的见证书。

在2002年签订相关的房屋买卖合同上，交易的原因表述为“为调

剂房屋余缺，双方自愿达成房屋交易”，合同正本三份，买卖双方和

见证处各执一份，副本二份，送房屋管理部门及规划部门备案。

当年出具见证书的是__镇法律服务所，并有该所见证收费的专用

收据。据邹__表示，当年其他的大部分小产权房买卖，都是经过类似

的方式实现的。

但现在看来，这样的交易合同和见证，其法律效力尤为有限。背

后的真正原因，或许就在于类似的小产权房纠纷，缺乏专门的法律可

以参考。

在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，

是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅

基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)

文件。邹__夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条“对于将房屋出售给

本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合

同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，

未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实

际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重

现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居

住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。

记者了解到，北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也

指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖

人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买

卖价格的差异造成的损失”，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”

的后果。

据了解，法院方面从调解出发，曾提出“房屋使用协议维持现状至

动迁为止，一旦动迁，宅基地土地补偿费归原卖房村民所有”的意见，

但尚未落实。

小产权房买卖合同纠分案例裁判规则2

1、最高人民法院

《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的

通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造

房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第

四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给

本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集

体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地

分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4

月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，

农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经

济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2、各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同

效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391

号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006

年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了

以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，

买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口

迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于

1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户

的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合

同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用

法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定，城镇

居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房

屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前

取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，

非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定

为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、

出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发

[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、

出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一

般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖

纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)

范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对

于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批

准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经

有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用

该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人

员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人

已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着

尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、

居住和使用该房屋的权利。

小产权房买卖合无效的原因3

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的。

国家利益具有至高无上的地位，一方的欺诈、胁迫的手段订立合

同，损害国家利益的，那必然是无效的合同。如果没有损害国家利益

而只是损害了合同相对人的利益，则根据《合同法》5条的规定只能

是可变更或撤销的合同。

2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的。

恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种

合同，造成国家、集体或第三者利益的损害。由此可见，行为人的行

为具有明显的不法性，据此可以将其作为违法合同对待。

这种合同的特点主要包括：

(1)，当事人出于恶意。恶意是相对于善意而言的，即明知或应知

某种行为将造成对国家、集体或第三者的损害，而故意为之。双方当

事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。

当事人出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。

(2)，当事人之间互相串通。互相串通，首先是指当事人都具有共

同的目的，即都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的

利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是

一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目

的非法，而用默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或者共同

实施了该非法行为。在恶意串通行为中当事人所表达的意思是真实

的，但这种意思表示是非法的，因此是无效的。

3、以合法形式掩盖非法目的的。

以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法

的，但在内容上和目的上是非法的，这种行为又称为隐匿行为。在实

施这种行为中，当事人故意表示出来的形式或故意实施的行为并不是

其要达到的目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式和行

为掩盖和达到其非法目的。比如，通过合法的买卖行为达到隐匿财产、

逃避债务的目的;以合作的形式变相移转、划拨土地使用权等等。这

种行为就其外表来看是合法的，但是外表行为只是达到非法目的的手

段。由于被掩盖的目的是非法的，且将造成对国家、集体或第三者的

损害，因此这种行为是无效的。

掩盖非法目的的行为与规避法律的行为并不完全等同。掩盖非法

目的的行为是以一种行为掩盖另一种当事人所希望实施的行为;而规

避法律行为只是通过实施某种规避行为，达到违法的目的，而并没有

实施掩盖的行为。

应当指出，如果当事人所掩盖的目的并不是违法的，而是合法的

(如公民之间通过租赁私人房屋的办法掩盖借用的目的)，则应按照行

为人的真实意图处理，使被掩盖的行为生效。

4、损害社会公共利益。

社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益，违反社会公共利

益或公序良俗的合同无效，这是各国立法普遍确认的原则。我国民法

虽未采纳公共秩序和善良风俗的概念，但确立了社会公共利益的概

念，根据我国《合同法》第52条第4款，损害社会公共利益的合同

无效，因此凡订立合同危害国家公共安全和秩序(如走私军火、买卖

枪支和毒品等)，损害公共道德、危害公共健康和环境(如购买“洋垃圾”

等)以及其他损害公共利益的行为，无论当事人是否主张无效，法律

和仲裁机构都应主动宣告合同无效。

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

这种合同属于最典型的无效合同。此处所说的法律是指由全国人

大及其常委会制订的法律，行政法规是指由国务院制订的法规，违反

这些全国性的法律和法规的行为是当然无效的。无效合同都具有违法

性，而违反法律、行政法规的强行性规定的行为，在违法性方面较之

于其他无效合同更为明显。当事人在订立此类合同时，主观上大都具

有违法的故意(当然，即使当事人主观上出于过失而违反了法律，即

在订约时根本不知道所订立的合同条款是法律所禁止的，亦应确认合

同无效)。值得注意的是，我国合同法仅规定违反全国性的法律和国

务院规定的行政法规强行性规定的合同无效，而并没有提及违反行政

规章、地方性法规及地方性规章的合同是否无效的问题。这并不是说，

违反这些规定的合同都是有效的，而只是意味着违反这些规定的合同

并非当然无效的合同，是否应当宣告这些合同无效应当考虑各种因

素，例如，所违反的规定是否符合全国性的法律和法规、是否符合宪

法和法律的基本精神等