买二手房必看的注意事项

买二手房必看20大注意事项

对于一个家庭来说,买房的目的有的是自住,有的是为了改善居住条件,也有的

是出租或待机转手获利。不过,买房不像买衣服买手机那样,穿够了、用够了就可以

换一换,因此,在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是购买二手房的网友们,

在进行二手房交易过程中,有些事项必须要注意。今天,我们特别整理了购买二手房

的注意事项,共总结出20条经验,希望对购房者会有一些借鉴和帮助。

一、确认产权的可靠度

1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按

比例分成;

2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同

意出让;

3.一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能

出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成

两间;

3.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

2.产权证上一般标明的是建筑面积;

3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地

毯面积。

五、观察房屋的内部结构

1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;

2.管线是否太多或者走线不合理;

3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

1.打开水龙头观察水的质量、水压;

2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;

3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;

4.观察户内、外电线是否有老化的现象;

5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;

6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;

8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

七、了解装修的状况

1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;

2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装

修。

八、查验物业管理的水平

1.水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;

2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;

3.小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;

4.小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

1.水、电、煤、暖的价格;

2.物业管理费的收取标准;

3.车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;

2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;

3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;

4.是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1.好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生

活规律判断人的社会层次;

2.拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;

3.与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

十二、算计一下房价

1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、二手房按揭的条件

1.年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;

2.能提供稳定的收入支付本息的证明;

3.愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;

4.所购房屋产权所属真实可靠;

5.支付有关手续费。

十四、请律师

1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;

2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需

要验证;

2.在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否

可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负

责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1.有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行

资质证书;

2.资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

1.要注意报纸的新消息;

2.向律师及中介代理公司咨询;

3.最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

十八、产权是否完整

1.确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使

在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;

2.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

1.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理

公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

二十、保证产权顺利过户

1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公

司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;

2.从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,

卖方随时可以毁约。

八大注意事项,让你购买2手房不吃亏~

购买二手房中的一些具体问题为您出谋划策,整理出八大注意事项,

注意事项一:地理位置是关键

地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说,可以尽

量选择那些离车站、地铁较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样不但上、下班

较便利而且买菜、购物等也会十分方便。

对于购买二手房长期投资人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便

利区域买房,因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房

屋业主以租代售的话,其投资回报收益也将较为可观。

注意事项二:房屋质量看周详

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言,上世纪

80年代的二手房普遍较多,由于这些二手房年代建成较久,使用时间较长,因此可能

存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性

能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

注意事项三:户型面积要选好

上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性,而

上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此,购房者在购买二手房时

要尽量选择自己更看中的那一方面,如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对

较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

注意事项四:房屋产权验仔细

在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷,因此了解清楚房屋产

权状况是十分重要的。

首先,弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证

件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件

其次,确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符,向有关房产管理部门查

验所购房屋产权来源与其合法性。

第三,确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担,有无房产抵押,包括私下抵

押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买,以免日

后发生纠纷。

注意事项五:装修结构弄清楚

二手房大都带装修,对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小

的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说,就要将其最初购买时的装修情

况弄清楚,已经装修过

的地方是不是需要全部打掉,最好了解其住宅的内部结构图,包括管线的走

向、承重墙的位置等,也好便于重新装修。

注意事项六:屋内配置细查看

购买二手房时,屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、

电话等),通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小

利,一定要仔细查看这些物品是否能用,再考虑购买与否。

注意事项七:物业杂费看真切

算算居住费用水、电、气的价格,观察这些费用如何收取是上门代收还是自己

去缴,三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭,

保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管

理公司提供哪些服务。同时,自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还

需观察电梯的品牌、速度及管理方式,如何收费等,将这些杂七杂八的费用搞清楚才

能够安心购买。

注意事项八:探访邻里是否和睦

邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态,好的邻居会让你生活愉

快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次,拜访楼上、楼下、左左、

右右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。这样,不但能够提前与邻里之间打好基础

以便日后好相处,同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否

相符。

二手房买卖陷阱及应注意的法律问题,以下各事项必须注意:

一般来讲,二手房买卖时所遇到的风险会较高,法律问题比较多,原因是二手房

不是开发商直接卖房,而是由从开发商手里买房的人,由于各种原因,需要把房子再

卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产,

现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故,或是出国定居等事

由所致。由于卖二手房的原因各不一样,而且二手房的出处和背景各不相同,所以说

二手房在交易时,更容易遇到法律障碍。

注意事项之一:在拆迁区的二手房买卖

有些房子适合居住,有些临街房适合做生意,如经营餐饮或小百货或其他经

营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房,其目的或者是买

了以后经过装修,将其出租,以此收回投资。或者是买了以后,根据市场情况,经过装

修改造,经营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营,所以在

谈房价时,价格走势较高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议,二手房买卖顺利

完成。谁知当新主人刚开始经营,就接到拆迁通知,而且该条街全部都在拆迁之列。

因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼,开发商愿意根据国

家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住

房应该还是合适的,但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改

建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出钱装修

和买临街房而给予其更多的补偿。

这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人,在进行购房前,一定要了

解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期

将此地区列人旧城改造等。否则,盲目投资不但不会有所赢利,而且会使投资人在经

济上遭受损失。

注意事项之二:已有银行按揭的二手房的买卖

有一购房人在选择了几处住宅后,最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二

手房。该住宅区的绿化已经完成,小区内各种设施都已齐备,经联系,该小区有一客

户欲将其已居住一年有余的住房卖出,原因是要出国定居。经全面考察,买卖双方决

定成交。二手房主人告诉购房人,因开发商尚未办下大产权,所以其所拥有的住房的

小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约,于是

双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴

地拿到了房钱,买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景

不长,没过几天,开发商派人前来催促,告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款,开发

商作为连带保证人,要负责催促原房主向银行还款,否则,开发商要收回该房产。这

时这位二手房购房人才如梦初醒,原来自己买的二手房是有债务的房产,只要原房主

没有向银行还清借款,尽管有购房合同,开发商会随时收回房产的。

在购买此类的二手房时,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原

购房契约、审查房产证、土地证、原开发商的“五证”。如二手房的主人申请了银

行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。根据目前情况

看,大多数的新住宅在销售时,都有银行提供按揭贷款,一般贷款的期限都在10年至

20年间。在这10年到20年间,又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的

住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手,这就会给二手房买卖市场提出大量

的问题,市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖?

像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的,但是如果处理得当,仍能顺利完

成交易,而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时,首先要理

清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开

发商办理完产权变更手续,并且已经拿到产权证和土地使用证,那么情况就较为简单,

二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥,然后办理二手房的具体过

户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续,而且还欠

着银行的贷款,开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任,这时二

手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主

和二手房购买人,而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关

系,以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系,每一个法律关系的变化都影响着

另外一个法律关系。

虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系,二手房主人是债务主体,但房产

却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款,银行作为债权人一

方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨,另一方面也可以向债务人的连带保证

人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任,代

债务人——二手房主人向银行还清了债款,回过头来,开发商就有权利直接向债务

人——二手房主人要求履行法律责任,直至收回住房。所以对于二手房主人来讲,开

发商就是或然的债权人。

在此类二手房买卖中,如果买卖双方有意向达成交易,买方应与卖方一起先征

得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法:一是如果买方能一次性向卖

方付款,程序也相对简单,由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款,终止原借款

合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续,再请开发商与银行解除阶段性连带保证

担保法律关系,接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系,最

后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果

买方不能一次性向二手房主付款,而是采用银行按揭贷款方式,则二手房主人可以推

荐买方向其贷款行申请贷款,即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过

原按揭银行的同意和认可,并与银行办理新的贷款手续,终止原来的贷款协议。同时

还要与开发商取得联系,征得开发商同意,终止开发商为二手房主人的担保协议,而

由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一

遍。原来的法律关系需要重新调整,新的法律关系需要重新建立。

二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款,但这样做,原二手房

的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说,需要二手房购买人向二手

房主人一次付清其向银行的借款,否则,无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律

关系。这样做会使程序较为复杂,因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达

成一致意见,请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行,这样操作,程序

就较为简便,法律障碍就少多了。

所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款,是

否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期

贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,

如果不配合怎么办?

因为此类二手房复杂的法律关系,决定了此类二手房的主人一人是不能完全决

定该二手房的处置的,他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产,所以在

选择与购买此类二手房时应当格外注意。

注意事项之三:夫妻共有的二手房买卖

根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由

夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时,稍不留心,

购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还

会引起其他麻烦。

有的二手房主人因婚姻变故,在离婚诉讼期间,抢先处理夫妻共有的房产,以低

价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类,一

类是房产证上有夫妻两人的名字,这样的情况较为容易处理,购房人应该请夫妻二人

共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签

字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。夫妻共有的

房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完

善,协议无法律效力,最后在产权过户时会遇到障碍。

另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。

这种情况较为复杂,针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则,购房人

应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样

做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险,否则如果签了转让协议,二手房主人的

夫或妻一方不同意,她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。

如果夫妻一方不在国内,就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意

转让其二手房,如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话,最好请签字一方,当

然也应该是房产权属证有其姓名的一方,出具保证函,保证其房产的转让是其夫妻共

同同意的,并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个

试金石,如果签字的一方连保证函也不敢出的话,这就证明里面一定有问题,那么购

房人就应该警觉,这个二手房到底该不该买。

注意事项之四:共同拥有产权的二手房买卖

有的情况是几个朋友,或是几个亲戚,或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房

产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥

有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌

握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,最

好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转

让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让

协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托

其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书

应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作

为转让合同的附件。

如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何

人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买

共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口

头上的承诺。

注意事项之五:欠物业管理费和其他费用的二手房买卖

我们知道,越是高尚住宅区,小区的物业管理费越高,有的高级住宅区的物业管

理费达

到每平方米每月2.5美元或3美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华,

一般的面积都在100平方米以上,所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费

也会相对较高,在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。

在签订高档二手房买卖合同时,应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖

气费和其他收费的情况都搞清楚,最好在交易时彻底了解,否则当交易完毕后,物业

公司会拿着欠费单来找麻烦。

注意事项之六:拍卖时的二手房买卖

拍卖二手房的背景较为复杂,有的情况是二手房主人欠银行的款,债务到期无

力偿还,被银行诉至法院,进行拍卖。有的是作为抵押物担保,抵押期到抵押权人实

现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪,法院拍卖其房产并

没收其财产等等。

这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人

一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予

过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房

主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是债权人或法院。当拍

卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于

房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一

下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相

应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债

权人及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。

注意事项之七:已经设定抵押的二手房买卖

根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,

抵押房地产可以转让或者出租。这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转

让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲,如果一处设定了抵押的房产,如

果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房

产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现

出来。怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未

经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押

权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷。

购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产

所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销

商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵

押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同

意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地

产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,

而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,最好请抵押权人出

具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在

转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人

一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办

理产权过户手续。

注意事项之八:产权关系不清的二手房买卖

由于各种历史原因或因为不同的机构变动,会导致原来的法律关系的调整。原

来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产

的归属之变动,有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整,变成公司,以后该

公司又一分为二划人两个其他公司,而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重

组和剥离,有的部分归人一股份公司,有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。

而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产,历经几次变化,都已划入不同的公司,

但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关,所以几家与原始国家机关有牵连

的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要

向新的投资人转让这些二手房,到底这些二手房归谁所有,谁拥有最后处置权,面对

这些产权关系不清的房产到底该怎样办?

首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单

位名称仍是已不存在的原始国家机关,但历经变故,每一次的变故都会有上级机关的

红头文件,以及原始国家机关对待机关转公司,后又因公司分家划分其财产的内部文

件,最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件,由此可以推定现在哪个公司才是

旧房产真正的所有人。尽管历经调整,虽然旧房产的产权证名称没有变更,但实际拥

有人已经改变,并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了

这些法律关系之后,投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历

史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。

在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关

于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法

律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责

任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,

最好不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。

注意事项之九:有法律纠纷的旧房产的交易

由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有

的房产被法院强制查封;有的处于拍卖过程中;有的是正在诉讼中的标的物;有的房

产的产权关系不明,正处在诉讼审理确权过程之中;还有的房产就要被拿去抵债。有

的房产属于合建项目,在合建双方未分配之前,已被另一方以合建合作公司的名义卖

掉,诸如此类。

出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购

房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。但

当购房人一旦与卖房人签订了转让协议,并支付了第一笔款项后,购房人就失去了自

控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧,收不回已支付的款项,继续支付吧,不

能明明望着是一个悬崖而往下

跳,真是进退两难。

在购买诸如此类的房产时,最重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、

综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大

诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审

查其合建双方的合建协议等。

二手房买卖,由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很

好的商业机会,但与此同时,风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展,二手房

市场也会越来越大,二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机,在

重要的法律环节上把好关,制作好完善的法律文件,在决策前做好详细的法律与商务

调查,还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

二手房购买注意事项及合同范本

办理买卖合同公证需要什么手续?

市公证处答复:卖方需提交:(1)身份证、户口簿及复印件;(2)房屋所有权证、

土地使用权证及复印件;(3)房屋共有人书面意见;(4)出卖已出租的房屋,承租人放

弃优先购买权的书面意见;(5)买卖房屋合同文本。买方需提交:身份证及其复印

件。

1.注意房屋内部实际状况、更要了解房屋四邻周边环境。合同约定的只是房

屋本身基本情况,一旦签约,周边状况出现的问题导致购房者权益受损很难得到法律

保护。

2.注意卖房者是否为房屋的真正产权人,是否拥有完全、合法的处分权。这个

是主要也是最容易出问题的地方.应该在合同中约定中介保证房产的权属问题,并由

中介承担责任.

3.注意房屋是否受到权利限制:是否设有抵押?是否已被

查封?是否已被出租?房屋用途是否受到限制,民用还是商用?

4.注意该房屋产权权属是否清楚。产权不清、产权有纠纷、无产权证的房屋

不应购买。

5.注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作

性的约定。

6.意在合同中明确约定交房时的房屋状态以及水、电、煤、物业管理费、维

修基金等相关费用的结算办法,避免因水电煤结算纠纷影响交房。

要强调的是特别注意中介代签的问题,还有对房屋过户时间的约定.

建议您还是找个律师帮忙去谈谈,这么大的事,别因小失大.

二手房是指业主在房地产二级市场上购买的自用房,包括商品房、私房以及允

许上市交易的已购公房、房改房、经济适用房,并有由北京市房屋土地管理局颁发

的房屋所有权有效证件,业主可以完全处置的房屋。购买二手房签订合同应注意以

下几个方面:

一、当事人的姓名、住所。不了解当事人的具体情况和联系办法难免受骗。

二、标的,即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。合同中应写明房屋

的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是

否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建

部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。目的

在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况,尤其是以前容易忽略的租赁情况、

抵押情况等方面,避免交易后发现房屋已经出租,而承租方不配合的情况出现,也避

免所交易的房屋属于抵押资产。

三、价款。写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请贷款、定金、尾

款。房款按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式支付,明确支付金额、支

付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款

房屋成交价格中,明确规定价格为按套转让价格,包括房屋的附属设施、设

备、物品等。这是因为大多数二手房的公摊较小,有的存在使用面积超过产权面积

的情况,所以约定按套转让。此外,以前的二手房交易经常出现交易成功后,卖方搬

走所有家具,甚至包括门窗等附属物品的问题,新的合同则明确约定了哪些东西是随

房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。

四、履行期限、地点、方式。写明交房时间,条件,办理相关手续的过程,如何

寻求中介公司、律师、评估机构等服务,各种税费、其他费用如何分摊,遇有价格上

涨、下跌时如何处理。房屋一经交付,乙方(卖方)和丙方(中介)不再承担任何维修

责任。约定了交房的三种方式;同时约定交付内容:乙方迁出房屋,结清已发生的全

部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等,交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交

房的违约责任,以及具体处理方式,违约金比例或者金额,甲方有权要求是否继续合

同等。

五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任,违约金的计算与给付,在

什么情况下可免责,担保的形式等。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;

与他人或其中一方私下沟通,损害委托方利益;其他因丙方过失,导致合同无法继续

履行三种情况时,丙方必须对甲、乙方承担违约责任:全额退还佣金、所代收的房款

及各项费用、文件资料,同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理

由解除合同;相互或与他人私下沟通,损害丙方利益;为按照合同约定提供必要的文

件资料和配合手续,造成丙方无法履行合同;其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委

托事项或无法继续履行合同等情况时,甲、乙方对丙方承担违约责任,全额退还所收

取各项费用、文件资料,同时由违约方支付佣金给丙方,同时约定追加赔偿方式。

3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。

合同履行期间任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知相对方,并征得

相对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。并明确规定了擅

自变更合同的责任承担方。

六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解

决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

七、合同生效条款。合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;致使合

同无效

的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤

销后,财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上

述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中

止、终止或解除后,财产如何进行返还等。

附:二手房买卖合同范本

卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________

买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理

法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,

就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区

________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),

建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币

___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合

同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。

第三条付款时间与办法:

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当

日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩

余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,

乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费

当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,

剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到___天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房

当日将_________等费用结清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房

地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及

代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲

方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若

甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍

及已付款返还给乙方。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________,代表人是____________。

第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门

市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

第十条本合同发生争议?慕饩龇绞剑涸诼脑脊 讨蟹⑸ 恼 椋 娇赏ü 獭⑺咚

戏绞浇饩觥?br

第十一条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本

合同同具法律效力。

第十二条双方约定的其他事项:

出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________

身份证号码:__________________身份证号码:___________________

地址:___________________地址:____________________

邮编:___________________ 邮编:____________________

电话:___________________电话:____________________

代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方):_________________

身份证号码: ___________________身份证号码:___________________

见证方:鉴证机关:

地址:

邮编:

电话

法人代表:

代表:经办人:

日期:年月日鉴证日期:_______年____月____日购买二手房,最重要的是认真

审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,

以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完

整性、有没有被抵押、是否共享等。

其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖

章后才能出让。与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房

况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、

天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及

收费标准等等。此外,请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用

期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上,从多个方面对比判断二手房的价值。

最后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手

续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何

单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。

目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但

“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复

杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、

资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和

产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债

务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共

有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权

证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。

选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证

上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考

察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损

坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑

惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改

变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房

屋周围环境、小区安

全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水

压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走

访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看

看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环

境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解

物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立

了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,

出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎

重。

二手房砍价技巧

目前,旧房交易日趋活跃,消费者在买房过程中应掌握一定技巧,以免多花冤枉

钱。

旧住宅由于长年磨损,质量下降,其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居

于有利地位,购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点,弄清楚该住

宅上市多久,卖出去的原因,要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主

有什么附加条件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清卖主卖房的原因,必卖

的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息,就可以酌

情提出杀价的理由来。

砍价时,要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处,如环境差、设备老化等,迫

使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅,应正告其房主卖价太高,打击房主

的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期,可使用拖延战术,一边讨价还价,一边

拖延时间,等接近必卖日期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面,通过交情,探听卖主所能接受的底价标准。为了使自

己居于主动地位,砍价时要多听少讲,特别是不能轻易开口应价,要坚持不到最后关

头不应价的原则。另外,为了解除卖主的防备心理,杀价时最好坦率地告诉卖主,买

房的目的是自用,而不是为他人代买,这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而

故意拒不让价。

装修二手房需周全考虑的几个问题

1、为洗手间做闭水试验

方法是:堵住地漏,在洗手间放5CM的水,观察24小时,然后到楼下邻居家检查,

如果没有漏水现象,证明防水处理做的很好;如果漏水的话,必须请物业重新做防水

处理,做完防水处理后,要等地面完全干透,再帖瓷砖,否则地面会开裂。

2、水、电路改造的处理

水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、

暖气管线是否锈蚀、老化。旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管,因为镀锌管

有害人体健康已被建设部明令禁止使用,如果原有的管线是镀锌管,最好更换成铜

管、铝塑复合管或pp-r管。如今,水路改造,人们使用更多的是具有50年质量保证

的日丰管。在所有的水路改造完成后,要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、

无违章拆移。电路的改造方面,如果旧房子使用的是铝线,一定要拆掉,现代家庭电

器很多,按照国家标准,装修中必须使用2.5毫米铜线,而对于安装空调等大功率电

器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘

管。

3、粉刷墙面,打底是关键

老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象,所以在装修墙面的时候,一定要注意

做好基层处理,一般好的装饰公司在把墙面铲平之后,会涂上界面剂,界面剂具有防

潮的作用,还能够起到保护乳胶漆的作用,接下来是刮腻子,腻子膏要选用防水的油

腻子,腻子一般要刮三遍,最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的,那么,要相应

的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗

木质的门窗,如果没有变形或者开裂,说明材质很好,可以在装修时,贴上饰面

板材,再涂上油漆,继续使用;如果木门窗已经变形,那么就要拆掉,重新制作。铁制

的门窗,如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂,建议大家拆掉,换成铝合金或者塑

钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座

现如今,随着家庭使用的电器越来越多,灯光照明设备也日渐丰富多彩,所以有

很多地方需要放置开关和插座。那么,在装修前,要提前做好布线工作,哪些地方日

后需要放置什么东西,要提前做好规划,而老房子的预留开关和插座一般不够用。一

般来说,一个房间至少要设置3个插座,一套两居室住宅内插座数量不少于15个,开

关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致,一般开关距离地面1.4米、插座距

离地面0.3米为宜,悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。

6、做好消毒工作,保持室内空气流通

在装修的整个过程中,尤其是在打胶、刷油漆以后,一定要勤开窗,保持室内的

空气流通,卫生间如果没有窗户,要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒,可

用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。喷洒后关闭门窗1

小时